스트레스 DSR 3단계, 지역 따라 한도 1억 넘게 갈린다

은행 창구에서 "작년 계산이랑 다른데요"라는 말이 나오는 이유는 금리가 올라서가 아닙니다.

소득도 그대로, 시중금리도 그대로인데 한도만 줄어드는 일이 생깁니다. 규제가 실제로 내는 금리가 아닌 더 높은 금리를 기준으로 상환 능력을 계산하도록 바뀌었기 때문입니다. 그런데 여기서 한 번 더 갈립니다. 얹는 폭이 지역마다 네 배 차이가 나서, 같은 소득·같은 은행이라도 사려는 집이 어디냐에 따라 한도가 달라집니다.

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0.75~3%p

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금리에 가산치를 얹어 한도를 줄이는 심사 방식

스트레스 DSR은 미래에 금리가 올라갈 가능성을 미리 반영해, 실제 금리에 일정 폭을 더한 금리로 상환 능력을 심사하는 제도입니다. DSR(총부채원리금상환비율) 자체는 연소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율이고, 은행권 주택담보대출은 통상 40%가 상한입니다. 여기서 원리금을 계산할 때 쓰는 금리를 높여 잡는 것이 '스트레스'입니다.

금융위원회 보도자료에 따르면 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐고, 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출이 대상입니다. 기본 스트레스 금리는 **1.50%**입니다.

그런데 왜 어떤 사람은 3%를 맞나요?

기본값 1.50%에 지역별 예외가 위아래로 붙어 있기 때문입니다. 2025년 10월 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」으로 수도권·규제지역 주담대는 하한이 3%로 올라갔고, 지방은 반대로 2단계 수준인 0.75%가 유예 연장돼 왔습니다. 그래서 같은 3단계 아래에서도 세 개의 숫자가 동시에 돌아갑니다.

부동산·세금

2026년 8월 현재 지역별 스트레스 금리

수도권·규제지역

3.0%p — 2025년 10월 16일 시행

그 밖의 지역

1.5%p — 3단계 기본값

지방(서울·경기·인천 제외)

0.75%p — 2026년 12월 31일까지 유예

주의

지방 유예는 연말에 재검토 예정 — 종료되면 1.5%p로 복귀

같은 3단계라도 규제지역은 지방의 네 배를 얹습니다. 내 물건지가 어디인지부터 확인하세요.

규제지역은 서울 전역과 경기 12곳이 지정돼 있고, 이 지역 주담대는 시가 구간별 한도 상한(15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원)까지 함께 걸립니다. 지방 0.75%는 2026년 7월 9일 가계부채 점검회의에서 6개월 재유예가 결정돼 2026년 12월 31일까지 적용되며, 연말에 지방 경기와 가계부채 상황을 보고 다시 검토합니다. 즉 지방에서 매수를 준비 중이라면 이 유예가 살아 있는 동안과 종료된 뒤의 한도가 달라집니다.

지역·소득별 한도 시뮬레이션

공식 자료는 "스트레스 금리 0.75%·1.5%·3%"라고 비율만 알려줍니다. 정작 궁금한 건 그게 내 한도를 몇 천만 원 깎느냐입니다. 그래서 직접 계산했습니다.

계산 전제는 이렇습니다. 주택담보대출 30년 만기 원리금균등 상환, 실제 대출금리 연 4.0%, DSR 상한 40%, 다른 대출은 없는 경우입니다. 여기에 지역별 스트레스 금리를 더한 4.75%·5.5%·7.0%로 같은 계산을 반복했습니다.

연소득·지역별 주택담보대출 한도 (30년 원리금균등·실제금리 4.0%·DSR 40% 가정, 원본 계산)

연소득	스트레스 미적용	지방(+0.75%p)	그 외(+1.5%p)	규제지역(+3%p)
5,000만 원	약 3억 4,900만 원	약 3억 1,900만 원	약 2억 9,400만 원	약 2억 5,100만 원
7,000만 원	약 4억 8,900만 원	약 4억 4,700만 원	약 4억 1,100만 원	약 3억 5,100만 원
1억 원	약 6억 9,800만 원	약 6억 3,900만 원	약 5억 8,700만 원	약 5억 100만 원

표를 가로로 읽으면 지역 칸을 옮길 때마다 한도가 계단처럼 떨어집니다. 연소득 1억 원 가구는 지방에서 약 6억 3,900만 원이 나오지만 규제지역에서는 약 5억 100만 원입니다. 소득도 금리도 그대로인데 물건지 하나로 1억 3,800만 원이 사라지는 셈입니다. 세로로 읽으면 감소 비율이 보입니다. 미적용 대비 지방은 약 8.5%, 그 외 지역은 약 15.9%, 규제지역은 약 28.2%가 깎입니다.

왜 이렇게 줄어드나요?

얹은 금리만큼 같은 금액을 빌려도 매달 갚을 돈이 늘어나기 때문입니다. 1억 원을 30년 원리금균등으로 빌릴 때 월 상환액은 금리 4.0%에서 약 47만 7천 원, 4.75%에서 약 52만 2천 원, 5.5%에서 약 56만 8천 원, 7.0%에서 약 66만 5천 원입니다. 연간으로는 약 573만·626만·681만·798만 원입니다. DSR 40%가 허용하는 연간 상환액은 그대로인데 1억 원당 부담이 규제지역에서 39% 커지니, 빌릴 수 있는 총액이 그만큼 줄어듭니다.

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계산 순서 따라 해보기

은행에 가기 전 대략적인 숫자를 잡아두면 상담이 빨라집니다.

1. 물건지가 수도권·규제지역인지, 그 밖의 지역인지, 지방인지 확인해 내게 붙는 스트레스 금리(3%·1.5%·0.75%)를 정한다.
2. 연소득을 확인하고 40%를 곱해 연간 상환 가능액을 구한다. (연소득 6,000만 원이면 2,400만 원)
3. 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 모두 더해 2번에서 뺀다. 남은 금액이 주택담보대출에 쓸 수 있는 여력이다.
4. 대출금리에 1번의 스트레스 금리를 더한 금리로, 1억 원당 연간 원리금을 계산한다. (금리 5.5%·30년이면 약 681만 원, 7.0%면 약 798만 원)
5. 3번 금액을 4번 금액으로 나눈다. 이 값이 억 단위 한도다.
6. 나온 한도를 LTV 한도·시가 구간별 상한과 비교해 가장 낮은 쪽을 실제 한도로 본다.

4번의 "1억 원당 연간 원리금"은 금리와 만기에 따라 달라집니다. 만기를 늘리면 이 값이 줄어 한도가 늘지만, 총이자는 늘어납니다.

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주기형·혼합형·변동형, 무엇이 유리한가

스트레스 금리는 모든 대출에 똑같이 붙지 않습니다. 금리가 오래 고정될수록 미래 금리 위험이 작다고 보아 적용 비율을 낮춰줍니다.

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금리 유형별 스트레스 금리 적용 비율 (3단계)

변동형

100% — 스트레스 금리 전액 반영

혼합형 (고정비중 30~50%)

80%

혼합형 (50~70% / 70% 이상)

60% / 40%

주기형 (5~9년 / 9~15년 / 15~21년)

40% / 30% / 20%

고정 기간이 길수록 반영 비율이 낮아집니다. 같은 소득·같은 은행이라도 금리 유형을 바꾸면 한도가 달라집니다.

금융위 3단계 시행방안은 혼합형·주기형의 적용 비율을 고정금리 기간·주기 비중에 따라 차등하되 2단계보다 일제히 높였습니다. 예를 들어 주기형 5~9년은 2단계 30%에서 3단계 40%로 올랐습니다. 규제지역이라면 3%p의 40%인 1.2%p만 얹으므로, 변동형(3%p 전액)과 비교해 한도가 크게 벌어집니다. 다만 상품마다 고정 기간 산정이 달라 실제 적용 비율은 상담 시 확인해야 합니다.

한도가 아슬아슬하다면 금리 유형을 바꾸는 것만으로 몇 천만 원이 확보되는 경우가 있습니다. 다만 주기형이 한도에 유리하다고 해서 항상 유리한 것은 아닙니다. 금리 수준 자체가 변동형보다 높게 시작하는 경우가 많아, 총이자까지 놓고 비교해야 합니다.

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한도가 모자랄 때 실수하기 쉬운 대응

• 만기를 무조건 늘린다 — 한도는 늘지만 총이자가 크게 붙습니다. 만기를 5년 늘려 확보되는 금액과 늘어나는 이자를 함께 계산해 보세요.
• 신용대출을 먼저 받아둔다 — 오히려 역효과입니다. 신용대출 원리금이 DSR을 차지해 주담대 한도가 줄어듭니다. 순서를 거꾸로 잡는 실수가 잦습니다.
• 정책대출을 검토하지 않는다 — 요건이 맞으면 규제 적용이 다른 상품이 있습니다. 생애최초 주택구입 대출 조건이나 신생아 특례대출 소득·한도 기준을 먼저 확인하는 편이 빠릅니다.
• 취득 부대비용을 빼먹는다 — 한도만 맞추고 취득세와 중개보수를 계산에 넣지 않으면 잔금 단계에서 막힙니다.

내 집 마련 전체 흐름에서 대출은 한 조각입니다. 청약으로 접근한다면 주택청약 개편 내용을, 매매 대신 임차를 고민 중이라면 전세와 월세 비용 비교를 함께 보면 선택지가 정리됩니다. 이미 집이 있다면 다주택자 세금 구조가 자금 계획에 함께 걸립니다.

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스트레스 DSR 적용을 묻는 질의응답

자주 묻는 질문

Q. 스트레스 DSR 3단계는 언제부터 시행됐나요?▾

2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 금융위원회 발표 기준으로 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출이 대상이며, 은행권은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 기타대출까지 포함됩니다.

Q. 스트레스 금리는 몇 퍼센트인가요?▾

지역에 따라 셋으로 갈립니다. 2026년 8월 현재 수도권·규제지역 주담대는 3%, 그 밖의 지역은 3단계 기본값인 1.50%, 지방은 2단계 수준인 0.75%입니다. 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘는 경우에만 부과됩니다.

Q. 지방 주담대는 언제까지 0.75%인가요?▾

2026년 12월 31일까지입니다. 금융위원회가 2026년 7월 9일 가계부채 점검회의에서 6개월 재유예를 결정했습니다. 연말에 지방 경기와 가계부채 상황을 보고 다시 검토하므로, 종료되면 1.5%로 올라 한도가 더 줄어듭니다.

Q. 스트레스 DSR로 대출한도가 얼마나 줄어드나요?▾

30년 원리금균등·실제금리 4.0%·DSR 40% 가정으로 지방은 약 8.5%, 그 밖의 지역은 약 15.9%, 규제지역은 약 28.2% 줄어듭니다. 연소득 1억 원이면 규제지역 한도가 약 5억 100만 원으로 지방보다 1억 3,800만 원 낮습니다.

Q. 주기형 고정금리가 한도에 유리한가요?▾

네, 한도만 놓고 보면 유리합니다. 주기형은 주기 길이에 따라 스트레스 금리의 40%·30%·20%만 반영되기 때문입니다. 다만 주기형은 시작 금리가 변동형보다 높은 경우가 많아 총이자까지 함께 비교해야 합니다.

Q. 신용대출이 있으면 주담대 한도가 줄어드나요?▾

줄어듭니다. DSR은 모든 대출의 연간 원리금을 합쳐 소득과 비교하므로, 신용대출 원리금이 먼저 한도를 차지합니다. 주택 구입을 앞두고 신용대출을 미리 받아두면 오히려 주담대 한도가 깎입니다.

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집보다 물건지 한도 계산이 먼저다

스트레스 DSR 3단계에서 확인할 것은 비율 하나가 아니라 내가 셋 중 어디에 속하는가입니다. 규제지역 3%p, 그 밖의 지역 1.5%p, 지방 0.75%p. 연소득 1억 원 기준으로 이 한 칸 차이가 한도를 1억 3,800만 원 가릅니다.

격차를 등식으로 정리하면 이렇습니다(만원 단위). 연소득 1억 원 기준 지방 한도는 63,900만원, 규제지역 한도는 50,100만원이므로 63,900 − 50,100 = 13,800만원이 사라집니다. 비율로 보면 13,800 ÷ 63,900 = 21.6%로, 같은 소득·같은 상환 능력인데 물건지가 어디냐에 따라 빌릴 수 있는 돈의 5분의 1이 사라집니다. 여기에 함정이 하나 더 있습니다 — 이 한도는 소득이 아니라 주택 소재지로 갈리기 때문에, 수도권에서 집을 알아보다 지방 매물로 눈을 돌리면 한도가 늘어나는 반대 방향의 착시도 생깁니다. 늘어난 한도만큼 대출을 더 받는 것이 아니라, 그 지역 시세에 맞춰 필요한 금액이 달라진다는 점을 함께 봐야 합니다. 주의할 점은 지방의 0.75%p가 한시 유예라는 사실입니다 — 유예가 종료되면 같은 소득·같은 물건에서도 한도가 줄어, 잔금일이 종료 시점 뒤로 밀린 계약은 사전 한도를 믿고 있다가 실행 단계에서 부족분을 맞아 오히려 손해를 볼 수 있습니다.

그래서 순서가 중요합니다. 집을 먼저 고르고 한도를 맞추는 것이 아니라, 물건지 기준으로 한도를 먼저 계산하고 그 안에서 집을 고르는 쪽이 안전합니다. 지방 유예는 2026년 말 재검토 대상이라 시점도 변수입니다. 금리 유형 선택과 기존 대출 정리만으로도 한도가 달라지니, 계약 일정을 잡기 전에 은행 두 곳 이상에서 사전 한도를 확인해 두세요.