부동산·세금

국세청도 기부금은 간소화에서 조회되지 않을 수 있다고 안내합니다. 50만원이 빠진 걸 연말정산이 끝난 뒤에 알았고, 공제율 15%만큼인 7만 5천원이 뒤늦게 돌아왔습니다.

맞벌이 소득 때문에 생애최초 취득세 감면 대상이 아닌 줄 알았는데, 소득 기준은 이미 없어진 뒤였습니다. 글의 게시일과 그 글이 설명하는 제도의 기준일은 다른 날짜입니다.

증여로 집을 받으면 무상취득 취득세 3.5%가 원칙이지만, 조정대상지역의 일정가액 이상 주택은 12%로 중과됩니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 넘기는 경우는 예외입니다. 중과 여부는 공시가격으로 판정하고 세금은 시가인정액에 매기므로 두 금액을 따로 확인해야 합니다.

개인은 6억원 이상 또는 규제지역 주택을 살 때 자금조달계획서를 냅니다. 2026년부터 토지거래허가를 받아 매수하는 주택도 대상이고 증빙까지 필요합니다. 법인은 가격·지역과 관계없이 내야 하고, 제출기한은 계약체결일부터 30일입니다.

묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 성립 방식과 횟수가 다르지만 갱신 뒤 임차인의 해지는 같은 규칙을 씁니다. 언제든 통지할 수 있고 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 실거주를 이유로 거절하고 제3자에게 임대한 경우의 손해배상액은 계산 사례로 확인할 수 있습니다.

상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 계약하고 계약금 수령이 확인되며 임대도 시작해야 합니다. 직전 계약은 1년 6개월, 상생 계약은 2년 이상 임대해야 하고 임대료 인상은 5% 이내여야 합니다.

다른 집을 살 때의 취득세 주택 수는 주택분 재산세 과세 여부부터 확인합니다. 시가표준액 1억원·공동지분·상속·소형 신축 예외가 있고, 양도세의 주택 수와는 기준이 달라 같은 결론이 나오지 않습니다.

전세자금대출이 DSR에서 통째로 빠진다는 설명은 이제 반만 맞습니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자상환분이 DSR에 반영되고, 소유한 집이 지방에 있어도 걸립니다. 2025년 10월 28일까지 맺은 임대차계약과 증액 없는 연장은 종전 규정을 따르고, 대출금을 늘려 연장하면 신규로 봅니다.

스트레스 DSR을 지역·대출유형별로 나누고 30년 변동형 주담대 한도를 소득별로 계산합니다. 심사금리는 실제 내는 이자와 다르고, DSR 계산액보다 LTV와 주택가격별 한도가 먼저 대출액을 정하기도 합니다.

청년주택드림 청약통장의 최고 이율 연 4.5%는 가입 2년 이상·무주택 기간·납입원금 5천만원 이내에만 붙습니다. 1~2년 구간은 연 2.8%이고, 비과세는 무주택 세대의 세대주 또는 그 배우자에게만 적용되며, 계약금을 인출하면 연계 디딤돌 대출의 1천만원 잔고 조건에 걸릴 수 있습니다.

부담부증여는 인수한 채무만큼 증여세 과세가액이 줄지만, 그 채무액이 유상양도로 잡혀 증여자에게 양도소득세가 붙습니다. 6억 아파트에 전세 3억을 얹으면 증여세는 6,305만원 줄지만, 증여자의 양도세는 주택 수에 따라 0원(1주택 비과세)에서 1억 407만원(조정대상지역 2주택 중과)까지 벌어집니다.

HUG 전세보증금 반환보증료를 2026년 10월 요율표로 계산했습니다. 보증금 2억원 아파트 2년은 부채비율에 따라 40만 8천~58만 4천원, 공시가격 1.6억원 빌라는 73만 6천원입니다. 가입하려면 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 연소득 5천만원 이하이면 보증료가 60% 할인됩니다.

1주택이라고 양도세가 무조건 비과세되는 건 아닙니다. 보유 2년·취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년(2025년 10월 16일부터 서울 전역 해당), 양도가액 12억 초과분 과세, 일시적 2주택 3년 처분기한까지 — 국세청·법제처 기준으로 요건과 함정 세 가지를 정리하고 거주기간별 세액을 가상 계산했습니다.

건축물 재산세는 시가표준액에 공정시장가액비율 70%를 곱한 과세표준에 용도별 세율(일반 0.25%·일정 공장 0.5%·골프장·고급오락장 4%)을 적용합니다. 상가는 7월 건축물분과 9월 부속토지분을 합쳐야 한 해 보유세가 나옵니다.

9월 재산세 고지서에는 주택 2기분과 토지분이 함께 들어 있습니다. 주택분은 연세액 20만원 이하면 7월에 끝났을 수 있고, 토지분은 종합합산·별도합산·분리과세 셋으로 갈려 세율이 달라집니다. 같은 3억 땅의 분류별 세액과 필지 합산 효과를 가상 계산으로 비교했습니다.

2026년 귀속 연말정산 기준으로 결혼세액공제는 2026년 12월 31일까지 혼인신고한 사람 1인당 50만원(생애 1회)이고 올해가 마지막 해입니다. 자녀세액공제는 첫째 25만원 등 금액은 그대로지만 대상 나이가 9세 이상으로 올라갔습니다. 혼인신고 날짜와 자녀 출생연도에 따라 공제 여부가 갈립니다.

신생아 특례대출은 2026년 기준 외벌이 1.3억·맞벌이 2억원 이하, 순자산 5.11억원 이하 무주택 세대주가 최대 4억원을 연 1.8~4.5%에 빌리는 정책대출입니다. 1.8%는 소득 2천만원 이하·10년 만기에만 적용되고 DTI 때문에 그 금리로는 4억원을 빌리지 못하며, 특례금리는 5년 시한이고 연소득 1.3억원 초과 가구는 대환이 되지 않습니다.

주택청약종합저축은 총급여 7,000만원 이하 무주택 세대주와 그 배우자(2025년 납입분부터)가 연 300만원까지 넣으면 40%인 120만원을 소득에서 공제합니다. 실제 절세액은 세율 구간에 따라 7만 2천~28만 8천원이고, 5년 안에 해지하면 납입액의 6%를 추징하되 실제 감면세액이 더 적으면 그만큼만 냅니다. 전세대출 상환액 공제와 합친 한도는 연 400만원입니다(조세특례제한법 제87조).

유산취득세는 상속인이 각자 받은 몫에만 세금을 매기는 방식으로, 지금의 유산세 방식과 계산 구조가 다릅니다. 유산 30억원을 자녀 셋이 받을 때와 하나가 받을 때의 세액을 계산해 보면 분산 효과가 드러나지만, 2026년 10월 현재 법안은 국회를 통과하지 못해 시행이 확정되지 않았습니다.

노란우산공제 소득공제 한도는 사업소득금액 구간별 600·500·400·200만원 4단계입니다(조세특례제한법 제86조의3). 한도는 낸 돈이 아니라 소득 구간이 정하고 절세액은 6천만~1억원 구간에서 가장 크며, 부동산임대업 소득 비율만큼 공제액이 깎이고 해지·폐업 때는 다시 과세됩니다.

부부가 같은 날 발표하는 단지에 각자 청약할 수 있고, 둘 다 당첨되면 접수 시각이 빠른 쪽만 유효합니다. 배우자 통장기간은 50%를 최대 3점까지 더하고, 2026년 6월 15일부터 민영주택에도 2세 미만 자녀 가구 신생아 특별공급 10%가 생겼습니다. 다만 서울 전역이 투기과열지구라 일반공급 1순위는 세대주만 가능해 부부 중복청약 효과가 줄어듭니다.

상속세 자녀공제가 5억 원으로 늘었다는 말이 돌지만, 2024년 개정안은 국회에서 무산돼 현재도 자녀공제는 1인당 5,000만 원입니다. 현행 공제로 우리 집 상속세를 계산하는 법, 배우자 실제 상속분에 따라 1억원 넘게 갈리는 배우자공제, 유산취득세 정부안이 멈춘 지점까지 짚어 봅니다.

재개발 투자는 사업 단계와 입주권·분담금 구조를 모르고 들어가면 자금이 수년간 묶이는 고위험 투자입니다. 2025년 10월 서울 전역·경기 12곳이 투기과열지구가 되면서 관리처분인가 이후 매수자는 조합원이 될 수 없게 된 점, 재당첨 제한, 입주권 취득세·양도세 구조와 분담금 계산까지 도시정비법 조문을 근거로 짚어 봅니다.

생애최초 디딤돌대출은 부부합산 연소득 7천만원 이하·주택가격 5억원 이하에서 최대 2.4억원, 보금자리론은 6억원 이하 주택에 최대 4.2억원입니다. 수도권·규제지역 LTV는 80%가 아니라 70%라서 집값 3억·4.5억·5.8억원을 넣어 보면 한도를 정하는 것이 LTV인지 상품 한도인지 달라집니다. 2026년 10월 기준 공식 고시로 계산했습니다.

재산세는 지방세라 카드로 내도 납세자 수수료가 0원입니다. 무이자·부분무이자 할부와 카드포인트 납부 같은 혜택 유형, 위택스·서울시 ETAX·STAX 납부 방법, 그리고 세액 250만원 초과 시 법정 분할납부와 카드 할부 중 무엇이 나은지를 7월·9월 납기에 맞춰 비교합니다.

전월세 신고제 신고 대상은 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 임대차 계약입니다. 계도기간이 2025년 5월 끝나 지연신고 2만~30만 원 차등 과태료가 실제 부과됩니다. 부과 기준이 계약 체결일이라는 점, 금액 무변동·묵시적 갱신은 제외되고 확정일자만 받은 계약은 따로 신고해야 한다는 점, 신고 정보가 현재 과세 자료로 쓰이지 않는다는 국토교통부 답변까지 법 조문과 맞춰 확인했습니다.

재산세는 매년 7월·9월 두 번 나눠 냅니다(연세액 20만원 이하는 조례에 따라 7월 일괄 가능). 과세 기준일은 6월 1일, 공시가격에 공정시장가액비율(2026년 1주택 43~45%)을 곱한 과표에 0.1~0.4% 세율을 적용합니다. 공시가격 2.5억·5억·9억 경계에서 세액이 어떻게 달라지는지 예시로 확인합니다.

2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 +9.13%(4월 30일 결정·공시, 서울 +18.60%·제주 -1.81%, 현실화율 69% 동결). 재산세 1주택 공정시장가액비율 43·44·45% 구간과 1주택 특례세율로 공시가격 5억원 주택의 재산세를 1주택·다주택·서울 상승률 적용 세 갈래로 직접 계산하고, 건강보험료·기초연금 연동과 조회·이의신청 방법으로 마무리합니다.

증여세는 받은 재산에서 관계별 증여재산공제를 뺀 과세표준에 10~50% 누진세율을 곱해 계산합니다. 배우자 6억·성년 자녀 5천만원 등 2026년 공제 한도와 세율 구간, 10년 합산·혼인출산 공제 1억원을 넣은 계산 예시, 3개월 신고기한과 신고세액공제 3%까지 국세청·법령 기준에 맞춰 실었습니다.

종부세는 6월 1일 보유 주택 공시가격을 인별로 합산해 공제 기준을 넘는 금액에 매기는 보유세입니다. 2026년 1세대 1주택 12억·그 밖 9억 공제, 공정시장가액비율 60%, 과표별 0.5~5% 세율과 누진공제, 고령자·장기보유 세액공제(한도 80%), 12월 1~15일 납부를 가상 계산 4가지로 풀고 2027년 개편안 변화도 덧붙였습니다.

전세 월세 차이를 월 비용으로 환산해 비교합니다. 2026년 10월 기준금리 3.00%라 보증금을 월세로 돌릴 때 법정 상한은 연 5.0%이고, 같은 집 전세 3억원과 보증금 5천만원 월세를 놓고 자기자금·전세대출·월세 세액공제를 넣어 계산하면 전세대출 금리 연 4.19%가 손익분기점입니다. 보증료와 보증금 위험까지 넣어 판단 기준을 세웁니다.

2026년 양도소득세 기본세율 6~45% 8단계 누진구조와 주택 단기세율(1년 미만 70%), 장기보유특별공제, 5월 10일 재개된 다주택 중과를 서울 전역 조정대상지역 지정(2025년 10월 16일)까지 반영해 가상 사례 4가지로 세액을 직접 계산하고, 신고 기한과 2026년 세제개편안의 변화까지 다룹니다.

주택 취득세는 취득가액에 1~3% 세율을 곱하고 취득일부터 60일 안에 신고·납부합니다. 2025년 10월 15일 이후 서울 전역이 조정대상지역이라 서울에서 두 번째 집을 사면 8%가 붙습니다. 6억~9억 구간 계산식, 8억2,500만원 아파트를 주택 수별로 계산한 예시, 일시적 2주택 처분기한 변경(2026년 10월 1일)까지 법령 원문을 따라 풀었습니다.

다주택자 세금은 취득·보유·양도 3단계에서 주택 수를 합산해 부담이 커집니다. 2026년 조정대상지역 취득세 8~12%, 5월 재개된 양도세 중과 +20~30%p와 장특공 배제, 종부세 다주택 공제 9억·최고 5% 세율까지 실제 수치와 국세청 확인법을 단계별 비교표에 모았습니다.

생애최초 주택 취득세 감면은 본인·배우자 모두 주택 소유 이력이 없고 취득가액 12억원 이하면 200만원 한도로 받습니다(2028년 말 취득분까지). 수도권 6억원 이하 60㎡ 다세대·인구감소지역은 300만원이지만 아파트는 소형 특례에서 빠집니다. 공동명의 한도, 무주택으로 보는 예외 5가지, 3년 추징 조건을 법 조문으로 계산했습니다.

종합소득세 환급, 왜 생길까? 원천징수로 미리 낸 세금이 실제 세액보다 많으면 돌려받습니다. 프리랜서 3.3% 환급 계산과 N잡러가 오히려 더 내는 반례, 5월 신고를 놓쳤을 때의 기한 후 신고·경정청구 5년 기한(2026년 10월 현재 2021년 귀속분까지)과 지방소득세 별도 입금까지 국세청·법령 기준으로 풀어 씁니다.

2026년 ISA 계좌 납입 한도(연 2,000만 원·미사용분 이월·총 1억 원)와 비과세 한도(일반형 200만 원·서민형 400만 원), 초과분 9.9% 분리과세, 의무 보유 3년을 조세특례제한법 조문으로 정리합니다. 손익통산 계산 예시, 중도인출과 중도해지의 차이, 2026년 세제개편안의 생산적금융 ISA(정부안)까지 담았습니다.