취득세율 1~3%, 감면 요건과 계산법
주택 취득세는 취득가액에 1~3% 세율을 곱하고 취득일부터 60일 안에 신고·납부합니다. 2025년 10월 15일 이후 서울 전역이 조정대상지역이라 서울에서 두 번째 집을 사면 8%가 붙습니다. 6억~9억 구간 계산식, 8억2,500만원 아파트를 주택 수별로 계산한 예시, 일시적 2주택 처분기한 변경(2026년 10월 1일)까지 법령 원문을 따라 풀었습니다.
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집을 마련하면서 "취득세가 이렇게 나온다고?" 하고 놀란 적, 혹시 있으신가요? 전세와 월세를 저울질하다 내 집 마련으로 돌아서면, 매매가에만 신경 쓰다 취득 단계에서 한 번에 빠져나가는 세금을 놓치기 쉽습니다. 이 글은 집을 사기 전 "내 취득세가 얼마인지"를 직접 계산하려는 사람을 위해 세율 구조와 계산식, 중과·감면이 갈리는 지점을 법령 원문 기준으로 정리합니다.
취득세, 고지서엔 본세만 적혀 있지 않다
취득세는 부동산·차량 등 자산을 새로 얻을 때 그 취득 행위에 매기는 지방세입니다. 매매·상속·신축은 물론 증여로 부동산을 받을 때도 증여세와 별도로 취득세가 붙으며, 부동산에서는 취득가액을 과세표준으로 삼아 정해진 세율을 곱해 산출합니다.
흔히 "취득세"라 부르지만 고지서에는 본세에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다. 1~3% 세율이 적용되는 주택 유상취득이라면 지방교육세는 취득가액 × (취득세율 × 50%) × 20%로 계산돼 결과적으로 취득세액의 10%가 됩니다(지방세법 제151조). 다만 8%·12% 중과가 적용되면 계산식이 바뀌어 지방교육세는 취득가액의 0.4%로 고정됩니다 — 본세가 8배로 뛰어도 지방교육세는 10%만큼 따라 오르지 않는다는 뜻입니다. 농어촌특별세는 전용 85㎡ 이하 서민주택에는 부과되지 않습니다.
취득세는 어떻게 계산하나?
취득세는 과세표준(취득가액) × 취득세율의 단순 구조로 계산합니다. 여기에 지방교육세·농어촌특별세가 부가세 형태로 더해집니다.
취득가액은 무엇을 기준으로 하나요?
원칙적으로 취득자가 신고한 취득 당시 가액이 과세표준입니다. 매매라면 매매계약서상 금액이 기준이 됩니다. 다만 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액(공동주택가격·개별주택가격 등)보다 적으면 시가표준액으로 과세표준을 잡으므로(지방세법 제10조), 임의로 낮춰 신고하는 것은 의미가 없습니다. 증여 같은 무상취득은 세율부터 다릅니다 — 표준세율 3.5%이고, 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택은 12%로 중과되며, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 넘기는 경우는 그 중과에서 빠집니다(지방세법 제13조의2 제2항).
관련 글 · 다주택자 세금, 취득·보유·양도 3단계 계산 보기주택 수·가격대별 취득세율은 어떻게 다른가
취득세율은 주택 수와 취득가액 구간, 조정대상지역 여부에 따라 차등 적용됩니다. 주택 수는 1세대 기준으로 세고, 이번에 사는 집도 포함해 셉니다. 2026년 10월 현재 주택 유상취득(매매) 세율은 다음과 같습니다.
| 구분 | 취득가액·요건 | 취득세율 |
|---|---|---|
| 1주택 | 6억원 이하 | 1% |
| 1주택 | 6억 초과~9억 이하 | 1~3% (계산식 적용) |
| 1주택 | 9억원 초과 | 3% |
| 2주택 | 조정대상지역 (일시적 2주택 제외) | 8% |
| 2주택 | 조정대상지역 외 | 1~3% (1주택과 동일) |
| 3주택 | 조정대상지역 | 12% |
| 3주택 | 조정대상지역 외 | 8% |
| 4주택 이상 | 지역 무관 | 12% |
| 법인 | 주택 취득 | 12% |
8%와 12%는 임의의 숫자가 아닙니다. 법은 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 200%(4%p)를 더하면 8%, 400%(8%p)를 더하면 12%로 정해 두었습니다(지방세법 제13조의2 제1항).
6억~9억 구간은 어떻게 계산하나요?
(취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3)이 곧 세율(%)입니다. 법령 원문은 (취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100입니다. 몇 가지 값을 넣어 보면 이렇습니다.
- 6억7,500만원 → 6.75 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.5%
- 7억5,000만원 → 7.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 2%
- 8억2,500만원 → 8.25 × 2 ÷ 3 − 3 = 2.5%
7,500만원이 오를 때마다 세율이 0.5%p씩 오르는 직선 구조입니다. 그래서 이 구간에서는 집값 상승분에 세율 상승분이 겹쳐 취득세가 가파르게 늘어납니다. 6억7,500만원 주택의 본세는 1,012만5,000원, 8억2,500만원 주택은 2,062만5,000원으로, 집값 차이는 1억5,000만원인데 취득세는 두 배가 넘습니다.
관련 글 · 증여 취득세 3.5%가 12%로 뛰는 조건, 1주택자면 비켜갑니다 보기같은 집, 주택 수만 바꿔 계산하면 (가상 예시)
아래는 가상의 조건입니다. 서울(조정대상지역)의 전용 84㎡ 아파트를 8억2,500만원에 산다고 놓고, 사는 사람의 기존 주택 수만 바꿔 계산했습니다. 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다.
| 매수자 상황 | 본세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 무주택 → 1주택 (2.5%) | 20,625,000원 | 2,062,500원 | 22,687,500원 |
| 1주택 → 2주택, 일시적 2주택 아님 (8%) | 66,000,000원 | 3,300,000원 | 69,300,000원 |
| 2주택 → 3주택 (12%) | 99,000,000원 | 3,300,000원 | 102,300,000원 |
같은 집인데 두 번째 집이 되는 순간 세금이 4,661만2,500원 늘어납니다. 2025년 10월 15일 이전에는 서울 21개 구가 조정대상지역이 아니었으므로, 같은 거래가 2주택이어도 1~3%로 끝났습니다. 서울 전역(25개 구)과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구로 지정되면서 이 계산이 바뀌었습니다.
두 번째 집인데 1~3%가 적용되는 경우는?
이사·학업·취업·직장 이전 등으로 산 "일시적 2주택"은 중과에서 빠집니다. 다만 종전 주택을 기한 안에 처분해야 하고, 그 기한이 2026년 10월 1일부터 바뀌었습니다.
- 원칙: 신규 주택 취득 후 3년 안에 종전 주택 처분
- 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년 (2026년 10월 1일 이후 납세의무 성립분, 지방세법 시행령 제28조의5)
- 2026년 8월 26일 이전에 신규 주택 매매계약을 맺고 계약금 지급이 증빙되면 개정 전 규정을 따릅니다(같은 시행령 부칙 제2조)
서울 안에서 갈아타는 경우는 이제 양쪽 모두 조정대상지역이라 2년 기한이 적용됩니다. 위 예시에서 일시적 2주택으로 신고해 22,687,500원을 냈는데 기한 안에 종전 집을 팔지 못하면, 8% 기준 69,300,000원과의 차액 46,612,500원에 가산세까지 붙어 추징됩니다.
다주택인데도 중과되지 않는 집이 있나요?
있습니다. 시가표준액이 수도권 1억원 이하, 수도권 밖 2억원 이하인 주택은 중과 대상으로 보지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의2). 단, 재개발·재건축 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 이 예외에서 제외됩니다. 판정 기준이 매매가가 아니라 시가표준액(공시가격)이라는 점에 주의하세요. 다주택자의 보유·양도 단계 세금까지 이어서 보려면 다주택자 세금 3단계 계산을 참고하세요.
관련 글 · 양도소득세 계산법과 장특공·비과세 절세 보기취득세 감면, 어떤 경우에 받을 수 있나
실수요자가 챙길 대표 감면은 생애최초 감면과 출산·양육 감면입니다. 두 제도 모두 지방세특례제한법에 2028년 12월 31일까지로 규정돼 있습니다. 요건과 한도 계산은 생애최초 주택 취득세 감면 조건과 한도에서 자세히 다루고, 여기서는 일반 취득세와 달라지는 부분만 요약합니다.
| 구분 | 생애최초 감면 | 출산·양육 감면 |
|---|---|---|
| 대상 | 본인·배우자 모두 주택 소유 이력 없음, 본인 거주 목적 | 2028년 말까지 자녀를 출산한 부모, 1가구 1주택 |
| 취득 시점 | 2028년 12월 31일까지 유상취득 | 출산일부터 5년 이내 (출산 전 1년 이내 취득 포함) |
| 주택가액 기준 | 취득당시가액 12억원 이하 | 취득당시가액 12억원 이하 |
| 감면 한도 | 200만원 (소형주택·인구감소지역 300만원) | 500만원 |
| 소득요건 | 없음 | 없음 |
| 추징 사유 | 취득일부터 3년 안에 매각·증여·임대 등 다른 용도 사용 | 취득일부터 3년 안에 매각·증여·임대 등 다른 용도 사용 |
두 감면 모두 "산출세액이 한도 이하이면 면제, 넘으면 한도만큼 공제"하는 방식입니다. 1% 구간에서는 취득가액 2억원(본세 200만원)까지가 생애최초 감면으로 본세 전액이 사라지는 선이고, 출산·양육 감면은 5억원(본세 500만원)까지가 그 선입니다.
감면받으려면 따로 신청해야 하나요?
감면은 신고·납부 시점에 감면 신청서를 함께 내야 적용됩니다. 자동으로 빠지지 않으므로, 감면 대상이라면 취득세를 신고할 때 관련 서류를 갖춰 신청하세요.
취득세 신고·납부는 어떻게 하나
취득세는 신고납부 세목이라 납세자가 스스로 신고하고 납부해야 합니다. 매매는 취득일부터 60일 이내, 증여 등 무상취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고·납부합니다(지방세법 제20조). 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.
취득세 신고·납부 절차
부동산 취득 후 위택스 또는 관할 시군구청을 통해 취득세를 신고·납부하는 일반 절차
취득일 확인
잔금 지급일 또는 등기 접수일 등 취득일을 확인합니다. 이 날짜가 60일 신고 기한의 기산점이 됩니다.
주택 수·지역 확인
이번에 사는 집을 포함한 1세대 주택 수와 대상 주택의 조정대상지역 여부를 확인해 적용 세율(1~3%, 8%, 12%)을 정합니다.
감면·예외 점검
생애최초·출산 감면 또는 일시적 2주택에 해당하면 증빙 서류를 미리 준비합니다.
신고서 작성·제출
위택스 또는 관할 시군구청에 취득세 신고서를 제출합니다. 감면 대상이면 감면 신청을 함께 합니다.
기한 내 납부
발급된 납부서로 기한 안에 납부합니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 발생합니다.
세금 신고 흐름이 낯설다면 종합소득세 환급, 받는 이유와 방법에서 전자신고 절차를 익혀두면 도움이 됩니다.
취득세 신고 전 체크리스트
신고 전에 아래 항목을 점검하면 가산세나 감면 누락을 줄일 수 있습니다.
- 취득일(잔금일·등기일)과 신고 기한(매매 60일)을 확인했는가
- 과세표준(취득가액)이 계약서와 일치하고 시가표준액보다 낮지 않은가
- 이번 집을 포함한 1세대 주택 수와 조정대상지역 여부(서울은 전역)를 확인했는가
- 일시적 2주택이라면 종전 주택 처분기한(조정↔조정 2년, 그 외 3년)을 달력에 적어 두었는가
- 생애최초·출산 감면 대상이라면 3년 안에 팔거나 임대할 계획이 없는가
취득세 감면과 신고에서 자주 걸리는 의문들
자주 묻는 질문
- 매매는 취득일부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 증여 등 무상취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
- 1주택(일시적 2주택 포함)이라면 7.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 2%로, 본세 1,500만원에 지방교육세 150만원을 더해 1,650만원입니다(전용 85㎡ 이하). 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 추가됩니다.
- 2025년 10월 15일 이후 서울 25개 구 전역이 조정대상지역이라 원칙은 8%입니다. 다만 이사 등으로 인한 일시적 2주택이면 1~3%가 적용되고, 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년(2026년 10월 1일 이후 취득분) 안에 종전 주택을 처분해야 합니다. 시가표준액 1억원 이하 주택(정비구역 제외)도 중과에서 빠집니다.
- 조정대상지역 외 지역은 2주택까지 1~3%, 3주택째 8%, 4주택 이상 12%입니다. 법인의 주택 취득은 지역과 주택 수에 관계없이 12%입니다.
- 기한 내 신고하지 않으면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 더해집니다. 취득 후에는 늦지 않게 위택스나 관할 시군구청에서 신고하는 것이 좋습니다.
Q. 취득세는 언제까지 내야 하나요?▾
Q. 7억5천만원 집의 취득세는 얼마인가요?▾
Q. 서울에서 두 번째 집을 사면 무조건 8%인가요?▾
Q. 비조정지역에서는 몇 채부터 중과되나요?▾
Q. 취득세 신고를 안 하면 어떻게 되나요?▾
취득세는 "몇 번째 집인가"에서 갈린다
취득세는 취득가액에 세율을 곱하는 단순한 세금이지만, 세율을 정하는 변수가 집값보다 주택 수와 지역입니다. 서울 전역이 조정대상지역이 된 지금은 서울에서 두 번째 집을 사는 순간 8%가 기본이고, 이를 피하는 길은 일시적 2주택 요건(조정↔조정 2년 내 처분)을 지키는 것뿐입니다. 무주택자라면 반대로 생애최초 감면(200만원, 소형·인구감소지역 300만원)을 신고할 때 함께 신청하고, 3년 안에 팔거나 임대하지 않을 계획인지부터 확인하세요. 집을 보유하는 동안에는 매년 재산세를, 나중에 팔 때는 양도소득세를 함께 고려해야 전체 세금 흐름이 보입니다.
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