증여 취득세 3.5%가 12%로 뛰는 조건, 1주택자면 비켜갑니다
증여로 집을 받으면 무상취득 취득세 3.5%가 원칙이지만, 조정대상지역의 일정가액 이상 주택은 12%로 중과됩니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 넘기는 경우는 예외입니다. 중과 여부는 공시가격으로 판정하고 세금은 시가인정액에 매기므로 두 금액을 따로 확인해야 합니다.
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부모가 자식에게 집을 넘길 때 대개 증여세부터 계산합니다. 그런데 받는 쪽이 내는 세금이 하나 더 있습니다 — 취득세입니다. 국세인 증여세와 지방세인 취득세는 소관도 계산도 별개이고, 취득세 쪽은 세율이 3.5%에서 12%로 뛰는 구간이 있습니다.
원칙은 3.5%입니다
「지방세법」 제11조 제1항은 무상취득의 표준세율을 정합니다. 매매로 사는 유상취득과 달리, 증여처럼 대가 없이 받는 경우에 적용되는 세율이 3.5%입니다.
같은 부동산이라도 어떻게 취득했느냐로 세율 체계가 통째로 달라집니다. 유상취득 취득세가 1~3% 구간에서 어떻게 계산되는지와 비교해 보면 무상취득 쪽이 기본값부터 높다는 것이 드러납니다.
| 취득 원인 | 적용 세율 | 근거 |
|---|---|---|
| 유상취득(매매) | 주택 가액·주택 수에 따라 차등 | 지방세법 제11조 |
| 무상취득(증여) | 표준세율 3.5% | 지방세법 제11조 제1항 |
| 조정대상지역 일정가액 이상 주택 무상취득 | 12% 중과 | 지방세법 제13조의2 제2항 |
| 위 중과의 예외 | 표준세율 3.5% | 1세대 1주택자 소유 주택을 배우자·직계존비속이 무상취득 |
12%로 뛰는 조건
제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상인 주택을 무상취득하는 경우 중과세율을 적용하도록 정합니다. 정책브리핑이 전한 도입 당시 기준은 공시가격 3억원 이상입니다.
조건을 뜯어보면 셋이 동시에 맞아야 합니다.
- 조정대상지역에 있는 주택일 것
- 일정가액(공시가격 3억원) 이상일 것
- 무상취득일 것
셋 중 하나라도 어긋나면 표준세율 3.5%입니다. 조정대상지역이 아니면 공시가격이 아무리 높아도 중과가 아니고, 조정대상지역이어도 공시가격이 기준 미만이면 중과가 아닙니다.
관련 글 · 취득세율 1~3%, 감면 요건과 계산법 보기1주택자 예외 — 여기서 대부분 갈립니다
중과 규정에는 예외가 붙어 있습니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우는 조정대상지역이라도 표준세율 3.5%가 적용됩니다.
도입 취지가 투기수요 억제였기 때문에, 한 채 가진 사람이 가족에게 넘기는 통상적인 증여는 중과 대상에서 빼 둔 것입니다. 실제로 12% 중과에 걸리는 쪽은 여러 채를 가진 상태에서 조정대상지역 주택을 넘기는 경우입니다.
- ① 무상취득인가
- 아니면 유상취득 세율 체계로
- ② 조정대상지역인가
- 아니면 3.5%
- ③ 일정가액(공시가 3억) 이상인가
- 아니면 3.5%
- ④ 증여자가 1세대 1주택자 + 받는 사람이 배우자·직계존비속인가
- 맞으면 3.5%, 아니면 12%
네 관문을 모두 통과해야 12%다 — 대부분의 가족 간 증여는 ④에서 빠져나간다.
이 갈림이 금액으로 얼마나 벌어지는지 계산해 보면(시가인정액 6억원 가정), 표준세율이면 6억 × 3.5% = 2,100만원이지만 중과에 걸리면 6억 × 12% = 7,200만원 — 격차가 7,200만 − 2,100만 = 5,100만원입니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 증여 순서 고민 없이 먼저 넘기면 이 5,100만원을 고스란히 더 내는 함정에 빠집니다. 반대로 증여자가 다른 주택을 먼저 처분해 1세대 1주택 상태를 만든 뒤 증여하면 같은 집이 3.5%로 내려오므로, 증여의 순서 자체가 수천만 원짜리 변수입니다.
관련 글 · 다주택자 세금, 취득·보유·양도 3단계 계산 보기과세표준은 "시가인정액"입니다
세율만큼 중요한 것이 무엇에 곱하느냐입니다. 무상취득의 과세표준은 「지방세법」 제10조의2의 시가인정액으로, 취득 시점에 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.
거래가격이 분명하지 않을 때는 공시지가·주택가격 등 공부상 등재 현황을 기준으로 한 시가표준액이 적용됩니다.
여기서 실무상 오해가 생깁니다. 중과 판정 기준(공시가격 3억원)과 과세표준(시가인정액)은 서로 다른 값입니다. 공시가격으로 중과 여부를 가린 뒤, 세금은 시가인정액에 세율을 곱해 계산합니다. 공시가격이 3억이라고 세금을 3억에 매기는 것이 아닙니다.
관련 글 · 유산취득세 도입, 상속세 계산 어떻게 바뀌나 보기신고·납부는 3개월
무상취득의 취득세 신고·납부 기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(지방세법 제20조). 유상취득(60일)과 기한이 다르니 헷갈리지 않아야 합니다.
증여세는 국세라 별도로 신고합니다. 두 세금은 소관 기관도, 기한도, 계산 구조도 다릅니다. 증여세 계산법과 공제 한도를 함께 계산해야 실제 총부담이 나옵니다. 상속으로 넘어가는 경우라면 유산취득세 도입으로 상속세 계산이 어떻게 바뀌는지와 상속세 자녀공제를 함께 봐야 합니다.
증여 취득세 계산 순서
세율 판정부터 신고까지
취득 원인 확정
무상취득(증여)인지 확인합니다. 배우자·직계존비속 간 취득은 원칙적으로 무상취득으로 보며, 대가 지급 사실을 입증해야 유상취득이 됩니다.
조정대상지역 여부 확인
증여 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있는지 확인합니다. 지정은 수시로 바뀝니다.
공시가격 확인
조정대상지역이라면 공시가격이 중과 기준(3억원) 이상인지 확인합니다. 미만이면 표준세율입니다.
1주택자 예외 검토
증여자가 1세대 1주택자이고 받는 사람이 배우자 또는 직계존비속이면 조정대상지역이라도 3.5%가 적용됩니다.
과세표준 산정
시가인정액을 확인합니다. 중과 판정에 쓴 공시가격과는 다른 값이며, 세금은 시가인정액 기준으로 계산합니다.
3개월 내 신고·납부
취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 관할 시·군·구에 신고·납부합니다. 증여세는 국세로 별도 신고합니다.
집이 여러 채가 되는 상황이라면 취득 단계에서 끝나지 않습니다. 다주택자 세금이 취득·보유·양도 3단계에서 어떻게 누적되는지와 보유 단계의 재산세·종합부동산세 과세 대상까지 함께 계산해야 판단이 섭니다. 받은 집이 오피스텔이라면 주택 수 산정이 시가표준액 1억원에서 갈린다는 점도 확인해야 합니다.
증여 전 체크리스트
- 이 취득이 무상취득으로 판정되는가 (가족 간 매매라면 대가 지급 증빙이 있는지 확인)
- 증여 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있는가
- 공시가격이 중과 기준(3억원) 이상인가
- 증여자가 1세대 1주택자인가
- 받는 사람이 배우자 또는 직계존비속인가 (예외 적용 요건)
- 과세표준이 되는 시가인정액을 확인했는가 (공시가격과 다른 값)
- 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 기한을 표시했는가
- 증여세(국세)를 별도로 계산·신고할 준비가 됐는가
증여 취득세에서 자주 걸리는 질문
자주 묻는 질문
- 무상취득 표준세율 3.5%가 원칙입니다(지방세법 제11조 제1항). 조정대상지역의 일정가액 이상 주택은 12%로 중과됩니다.
- 아닙니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우는 중과 대상에서 제외되어 표준세율 3.5%가 적용됩니다.
- 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상이며, 기준은 공시가격 3억원 이상입니다. 2025년 10월 15일 발표 이후 서울은 25개 자치구 전체가 조정대상지역입니다.
- 아닙니다. 무상취득의 과세표준은 시가인정액(지방세법 제10조의2)입니다. 공시가격은 중과 여부를 가리는 기준일 뿐이고, 세금은 시가인정액에 세율을 곱해 계산합니다.
- 배우자·직계존비속 간 취득은 원칙적으로 무상취득으로 봅니다. 대가 지급 사실을 입증하면 유상취득이 되지만, 시세보다 크게 낮은 가격이면 부당행위계산으로 과세표준이 시가인정액으로 조정될 수 있습니다. 증여세 판정은 별도이므로 두 세금을 따로 확인하세요.
- 별개입니다. 증여세는 국세로 국세청에 신고하고, 취득세는 지방세로 관할 시·군·구에 신고합니다. 무상취득 취득세 기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.
Q. 증여로 집을 받으면 취득세율이 얼마인가요?▾
Q. 부모님이 1주택인데 조정대상지역 집을 물려주면 12%인가요?▾
Q. 중과 기준이 되는 금액은 무엇인가요?▾
Q. 세금은 공시가격에 매기나요?▾
Q. 부모님께 돈을 주고 사면 증여 취득세를 피할 수 있나요?▾
Q. 증여세와 취득세는 같이 내나요?▾
12% 중과는 세 조건이 모두 겹칠 때만 적용된다
- 원칙은 3.5% — 무상취득 표준세율(지방세법 제11조 제1항)
- 12% 중과는 세 조건이 모두 맞을 때 — 조정대상지역 + 일정가액(공시가 3억원) 이상 + 무상취득
- 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 넘기면 예외 — 조정대상지역이라도 3.5%
- 과세표준은 시가인정액 — 중과 판정에 쓰는 공시가격과 다른 값입니다
- 신고는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 — 증여세(국세)는 별도
세법과 기준은 2026년 10월 확인 기준이며, 조정대상지역 지정과 시행령 기준가액은 변경될 수 있습니다. 위 계산처럼 같은 집이 증여 순서 하나로 2,100만원과 7,200만원 사이를 오가는 구조라서, 실행 전에 정할 것은 날짜가 아니라 순서입니다 — 증여자의 주택 수를 먼저 정리할 수 있는지, 그 시점의 조정대상지역 지정 상태가 어떤지를 관할 시·군·구 세무부서에서 확인한 뒤 계약서를 쓰는 것이 맞는 차례입니다.
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