재산세 언제 내나, 7·9월 납부와 계산법

매년 7월 재산세 고지서를 받아 들면 "이 금액이 어떻게 나온 거지?" 싶을 때가 있습니다. 계산은 공시가격에 비율을 곱하고 세율을 적용하는 세 단계로 끝납니다. 아래에서 2026년 기준 세율표와 공정시장가액비율, 공시가격 구간별 계산 예시까지 순서대로 짚어 보겠습니다.

6월 1일 소유자가 그해 재산세를 낸다

재산세는 토지·건축물·주택 등 보유한 재산에 대해 매년 부과되는 지방세입니다. 국세인 종합부동산세와 달리 시·군·구가 부과하며, 매년 6월 1일 기준으로 재산을 소유한 사람이 그해 납세 의무자가 됩니다. 즉 6월 1일에 누가 소유자였는지가 그해 재산세를 누가 내느냐를 가릅니다. 일정 기준을 넘는 고가·다주택은 재산세와 별개로 종부세가 추가로 붙습니다.

매매 시점이 5월 말~6월 초에 걸린다면 이 기준일이 실전 함정이 됩니다. 잔금을 5월 31일에 치르면 1년 치 재산세가 통째로 매수인 몫이 되고, 6월 2일로 이틀만 미루면 매도인 몫으로 남습니다. 하루 이틀 차이로 1년 치 납세 의무가 오가는 셈이라, 이 시기의 계약이라면 잔금일을 정할 때 재산세 부담을 누가 지는지까지 계산에 넣고 협상하는 것이 맞습니다 — 파는 쪽은 5월 안에, 사는 쪽은 6월 1일을 넘겨 잔금하는 것이 각자에게 유리합니다. 이 원칙은 주택뿐 아니라 상가·토지에도 똑같이 적용됩니다.

재산세는 어떻게 계산하나요?

재산세 계산은 공시가격에서 출발해 과세표준을 거쳐 세율로 이어지는 단계 구조입니다. 핵심은 공시가격이 그대로 세금의 기준이 되는 게 아니라, 한 번 비율을 곱해 낮춘 금액(과세표준)에 세율을 적용한다는 점입니다.

흐름을 한 줄로 옮기면 이렇습니다.

공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 과세표준 × 세율 = 산출세액

공정시장가액비율이 뭔가요?

공시가격을 과세표준으로 바꿀 때 곱하는 비율입니다. 공시가격을 100% 그대로 과세하지 않고 일정 비율만 반영하기 위한 장치입니다. 출발점인 공시가격은 매년 정부가 정해 발표하는데, 그 결정 방식은 공시가격 산정 구조에서 따로 정리했습니다.

주택의 일반 비율은 60%(다주택자·법인 포함)이고, 토지·건축물은 70%입니다. 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43~45%로 낮춰 주는 특례가 2023년부터 이어져 왔습니다. 행정안전부는 2026년 4월 21일 하위법령 입법예고에서 2026년에도 2025년과 같은 43~45%를 유지하겠다고 밝혔고, 서울시는 2026년 7월분 고지에 이 비율을 적용했다고 안내했습니다.

부동산·세금

2026년 주택 공정시장가액비율

일반(다주택·법인 포함)

60%

1세대 1주택 · 공시 3억 이하

43%

1세대 1주택 · 3억 초과 6억 이하

44%

1세대 1주택 · 6억 초과

45%

1주택 특례 43~45%는 2026년 7월분 고지에도 적용됐습니다(서울시 2026-07-16 안내, 행정안전부 2026-04-21 입법예고). 매년 시행령으로 다시 정하는 비율이라 내년 값은 별도 확인이 필요합니다.

이 비율은 지방세법 시행령으로 해마다 정하는 값이라는 점이 중요합니다. 세율표처럼 법률에 고정된 숫자가 아니어서, 다음 해 고지서를 예상할 때는 그해 4~5월 행정안전부 발표를 먼저 확인해야 합니다.

세율은 어떻게 적용되나요?

과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용됩니다. 주택분 재산세는 4단계 누진 구조로, 과세표준이 6천만원 이하면 0.1%, 3억원을 넘으면 0.4%까지 올라갑니다. 여기에 1세대 1주택(공시가격 9억원 이하)에는 구간마다 0.05%p 낮은 특례세율이 적용됩니다.

주택 재산세 세율표 (2026년 기준 · 지방세법 제111조·제111조의2)

과세표준 구간	표준세율	1주택 특례세율(공시 9억 이하)
6천만원 이하	0.1%	0.05%
6천만원 초과 1.5억 이하	6만원 + 초과분 0.15%	3만원 + 초과분 0.1%
1.5억 초과 3억 이하	19.5만원 + 초과분 0.25%	12만원 + 초과분 0.2%
3억 초과	57만원 + 초과분 0.4%	42만원 + 초과분 0.35%

세율만으로 끝이 아닙니다. 고지서에는 지방교육세와 도시지역분이 함께 붙고, 서울시 안내 기준으로 지역자원시설세도 같은 고지서에 포함됩니다.

부동산·세금

고지서에 함께 붙는 항목

지방교육세

재산세액의 20%

도시지역분

과세표준 × 0.14% (도시지역 안 물건)

지역자원시설세

건축물·주택 대상, 같은 고지서에 포함

전년 대비 상한

급격한 증가를 막는 상한 규정 있음 — 적용 여부는 고지서 확인

실제 고지 총액은 재산세 본세보다 커집니다. 부가 항목과 상한 적용 결과는 위택스(서울은 ETAX) 고지 상세에서 확인하세요.

예시로 따라가 보기: 공시가격 5억 1주택

숫자를 넣어 한 번 계산해 보면 구조가 확실해집니다. 1세대 1주택자가 공시가격 5억원짜리 집을 보유했다고 가정하겠습니다(가상 사례).

가상 예시

공시가격 5억 · 1세대 1주택 재산세 본세 계산

① 공시가격

5억원

② 공정시장가액비율

44% (3억 초과 6억 이하 특례)

③ 과세표준(①×②)

2억 2,000만원

④ 특례세율 적용

12만원 + (2.2억 − 1.5억) × 0.2%

⑤ 재산세 본세

26만원

⑥ 지방교육세(⑤×20%)

5만 2,000원

도시지역 안의 주택이면 과세표준 × 0.14% = 30만 8,000원이 더해져 고지 총액은 이보다 커집니다. 상한 규정 적용 전 산출세액이므로 실제 세액은 위택스 고지 내역이 기준입니다.

과정을 등식으로 펼치면 이렇습니다. 과세표준은 5억 × 44% = 2억 2,000만원. 1.5억~3억 구간이므로 초과분 세액은 7,000만 × 0.2% = 14만원이고, 여기에 구간 기본액을 더해 12만 + 14만 = 26만원이 본세입니다. 지방교육세는 26만 × 20% = 5만 2,000원. 여기에(해당 지역이면) 도시지역분 30만 8,000원이 더해지므로 본세와 고지 총액을 혼동하지 않도록 주의하세요.

같은 집을 2주택자가 갖고 있다면 계산이 통째로 달라집니다. 특례 없이 일반 비율 60%가 적용돼 과세표준이 5억 × 60% = 3억원으로 뛰고, 표준세율 구간 계산으로 19.5만 + 1.5억 × 0.25% = 57만원이 본세가 됩니다. 1주택 특례가 있고 없고의 차이가 이 집 한 채에서만 57만 − 26만 = 31만원 — 특례는 "조금 깎아주는" 수준이 아니라 본세를 절반 이하로 만드는 장치입니다.

조건을 바꾸면: 2.5억 주택과 9억 경계

공시가격대가 달라지면 고지서가 갈리는 지점도 달라집니다. 두 가지 가상 조건을 더 넣어 보겠습니다.

1세대 1주택 공시가격별 재산세 본세 (가상 예시 · 상한 규정 적용 전)

공시가격	비율 → 과세표준	적용 세율	재산세 본세
2.5억원	43% → 1억 750만원	특례: 3만원 + 4,750만원 × 0.1%	7만 7,500원
5억원	44% → 2억 2,000만원	특례: 12만원 + 7,000만원 × 0.2%	26만원
9억원	45% → 4억 500만원	특례: 42만원 + 1억 500만원 × 0.35%	78만 7,500원
9억 1,000만원	45% → 4억 950만원	표준: 57만원 + 1억 950만원 × 0.4%	100만 8,000원

첫째, 공시가격 2.5억 주택은 본세만 보면 20만원 이하라 7월에 한 번에 끝날 수 있는 대상입니다. 하지만 도시지역 안이라면 도시지역분 1억 750만원 × 0.14% = 15만 500원이 붙어 본세와 합친 재산세가 22만 8,000원이 됩니다. 이 경우 고지서가 7월·9월로 나뉘어 올 수 있으므로, "우리 집은 싸니까 7월에 끝났겠지"라고 넘기지 말고 7월 고지서에 '1기분' 표시가 있는지 확인하는 편이 안전합니다.

둘째, 특례세율은 공시가격 9억원에서 끊깁니다. 9억원 주택은 특례세율로 78만 7,500원인데, 공시가격이 1,000만원 많은 9억 1,000만원 주택은 표준세율로 넘어가 100만 8,000원입니다. 공시가격 1,000만원 차이로 본세가 22만 500원 늘어나는 셈입니다. 공시가격이 9억원 근처인 1주택자는 공시가격 열람 기간에 이의신청 여부를 검토할 만한 이유가 여기에 있습니다. 다만 전년 대비 급증분에는 상한 규정이 작동할 수 있어, 경계를 넘은 첫해 고지액은 이 표보다 작을 수 있습니다.

집을 살 때 냈던 취득세가 취득 시점 한 번의 세금이라면, 재산세는 보유하는 동안 매년 반복됩니다. 반대로 팔 때는 양도소득세, 자녀 등에게 넘길 때는 증여세가 별도로 따라옵니다.

과세대상별 납부 시기 비교

재산세는 과세대상이 무엇이냐에 따라 납부 시기가 달라집니다. 같은 재산세라도 주택은 두 번에 나눠 내고, 토지와 건축물은 시기가 갈립니다.

재산세 과세대상별 납부 시기 (지방세법 제115조)

과세대상	납부 시기	비고
주택	7월 16~31일(1기)·9월 16~30일(2기) 절반씩	연세액 20만원 이하면 조례에 따라 7월 일괄 가능
건축물(주택 외)	7월 16~31일	상가·공장 등
토지	9월 16~30일	종합합산·별도합산·분리과세
선박·항공기	7월 16~31일	해당 보유 시

주택 재산세는 산출된 1년 치 세액을 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다. 다만 지방세법은 해당 연도 세액이 20만원 이하인 경우 조례로 정하는 바에 따라 7월(7월 16일~31일)에 한꺼번에 부과·징수할 수 있다고 정하고 있습니다. 납세자가 따로 신청하는 제도가 아니라 지자체가 조례에 따라 운영하는 방식이고, 조례 운영은 지자체마다 다를 수 있습니다. 내 고지서가 일괄인지 분할인지는 7월 고지서나 위택스에서 확인하면 됩니다.

건축물(주택 외)은 7월, 토지는 9월에 부과되므로, 주택과 상가·토지를 함께 보유한 경우 7월과 9월 고지 내용을 각각 확인해야 합니다. 9월 고지서에 주택 2기분과 토지분이 겹쳐 나오는 구조는 토지분 재산세 글에서 자세히 풀었습니다.

재산세 납부와 기한

재산세는 고지서 없이도 위택스(서울은 서울시 ETAX·STAX 앱)에서 본인 명의 고지 내역을 조회하고 납부할 수 있습니다. 은행 앱·ATM·가상계좌·신용카드 모두 가능하며, 지방세라 카드로 내도 납세자가 부담하는 수수료가 없습니다. 채널별 차이와 카드 무이자 할부, 세액 250만원 초과 시의 분할납부는 재산세 카드납부 글에서 정리했습니다.

과세표준의 기준이 되는 공시가격이 어떻게 정해지는지를 알아 두면 내년 재산세가 오를지 내릴지 가늠할 수 있습니다. 집을 두 채 이상 보유하고 있다면 다주택자 보유세 부담과 종합부동산세 합산 여부까지 함께 확인해, 6월 1일 과세 기준일 전후 매매·증여 타이밍을 미리 계획해 두는 것이 좋습니다.

재산세 고지서 앞에서 드는 의문들

자주 묻는 질문

Q. 재산세는 언제 내나요?▾

주택은 7월(16~31일)과 9월(16~30일)에 절반씩 냅니다. 건축물은 7월, 토지는 9월에 부과되며, 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다.

Q. 2026년에도 1주택자 공정시장가액비율 특례가 적용됐나요?▾

네. 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%가 2026년 7월분 고지에 적용됐습니다(서울시 안내). 행정안전부가 2026년 4월 입법예고에서 2025년과 같은 비율 유지를 밝힌 데 따른 것입니다.

Q. 6월 1일에 집을 팔면 재산세는 누가 내나요?▾

6월 1일 소유자가 냅니다. 6월 1일에 잔금·등기가 끝나 매수인이 소유자면 그해 재산세는 매수인 부담입니다.

Q. 소액 재산세는 7월에 한 번에 끝나나요?▾

해당 연도 세액이 20만원 이하면 지방세법 제115조에 따라 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과될 수 있습니다. 납세자가 신청하는 방식이 아니고 지자체 운영에 따르므로, 내 고지서가 일괄인지 분할인지는 7월 고지서나 위택스에서 확인하세요.

Q. 공시가격 9억원을 조금 넘으면 세금이 얼마나 달라지나요?▾

1주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하에만 적용됩니다. 가상 계산으로 9억원 주택의 본세는 78만 7,500원, 9억 1,000만원 주택은 100만 8,000원입니다. 다만 전년 대비 상한 규정으로 실제 고지액은 이보다 작을 수 있습니다.

Q. 재산세 고지서를 못 받았는데 어떻게 확인하나요?▾

위택스(서울은 ETAX·STAX)에 로그인하면 본인 명의 고지·미납 내역을 조회할 수 있습니다. 고지서 분실과 무관하게 납부 의무는 유지됩니다.

Q. 재산세를 안 내면 어떻게 되나요?▾

납부 기한을 넘기면 납부지연가산세 3%가 붙고, 이후 매월 0.66%가 더해질 수 있습니다. 장기 미납 시 체납 처분으로 이어질 수 있습니다.

계산 구조와 분납 시기, 두 가지면 충분하다

재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율로 과세표준을 만들고 0.1~0.4% 누진세율을 적용하는 구조이며, 주택은 7월·9월에 나눠 낸다는 두 가지만 기억하면 고지서가 한결 명확해집니다. 위 계산이 보여주듯 같은 5억짜리 집도 1주택 특례 여부로 본세가 26만원과 57만원으로 갈리고, 공시가격 9억원 경계에서는 1,000만원 차이로 본세가 22만 500원 벌어집니다. 5월 말~6월 초 잔금일 하루로 1년 치 납세자가 바뀌는 것도 같은 구조에서 나옵니다. 공정시장가액비율은 해마다 시행령으로 다시 정하는 값이니, 본인 물건의 실제 세액은 위택스 계산 결과나 관할 지자체 고지서를 최종 기준으로 삼으세요.