다주택자 세금, 취득·보유·양도 3단계 계산
다주택자 세금은 취득·보유·양도 3단계에서 주택 수를 합산해 부담이 커집니다. 2026년 조정대상지역 취득세 8~12%, 5월 재개된 양도세 중과 +20~30%p와 장특공 배제, 종부세 다주택 공제 9억·최고 5% 세율까지 실제 수치와 국세청 확인법을 단계별 비교표에 모았습니다.
목차 · 핵심만 바로 보기
두 번째 집을 알아보다 "세금 때문에 남는 게 없다"는 말을 들어 보신 적 있으신가요? 다주택자 세금은 어느 한 시점이 아니라 사고, 보유하고, 파는 모든 단계에 걸쳐 있어 전체 흐름을 먼저 잡아야 합니다. 특히 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 재개됐고, 그보다 앞서 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역이 됐습니다. 강남 3구·용산 밖의 서울 주택도 이제 취득·양도 중과 대상이라는 뜻입니다. 단계별 실제 세율을 2026년 10월 기준으로 정리합니다.
세금이 늘어나는 게 아니라 주택 수가 세율을 올린다
다주택자 세금은 한 사람(또는 한 세대)이 주택을 둘 이상 보유할 때, 주택 수를 합산해 취득·보유·양도 각 단계에서 더 높은 부담을 매기는 과세 체계를 말합니다. 핵심 차별점은 세금 종류가 따로 늘어나는 것이 아니라, 1주택자도 내는 같은 세금에 "주택 수"라는 변수가 더해져 공제가 줄고 세율이 올라간다는 점입니다.
다주택자 세금은 왜 무거워지는가?
다주택자 세금이 무거운 이유는 단계마다 주택 수 합산이라는 같은 원리가 반복 적용되기 때문입니다. 취득 단계에서는 취득세율이 최고 12%까지 오르고, 보유 단계에서는 종합부동산세 공제가 1주택 12억원에서 9억원으로 줄며 세율은 최고 5%까지 차등 적용됩니다. 양도 단계에서는 2026년 5월 재개된 중과로 기본세율에 최대 30%포인트가 더해집니다.
다주택자는 세금이 얼마나 더 늘어나나요?
2026년 조정대상지역 기준으로 방향성이 아니라 실제 숫자를 보면 이렇습니다. 취득세는 1주택 1~3%가 2주택 8%·3주택 이상 12%로 뛰고, 종부세는 공제가 3억원 줄고 3주택 이상 최고세율이 5%로 올라가며, 양도세는 3주택 이상이면 기본세율(6~45%)에 30%포인트가 가산됩니다. 아래 단계별 슬라이드로 정리했습니다.
- 1주택
- 1~3% (기본세율, 취득가액별 누진)
- 조정 2주택
- 8% 중과
- 조정 3주택 이상
- 12% 중과
- 법인
- 12% (주택 수·지역 무관)
비조정대상지역은 2주택까지 기본세율, 3주택 8%·4주택 이상 12%. 이사 등으로 인한 일시적 2주택은 종전 주택을 3년 안에 처분하면 기본세율인데, 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년입니다(2026년 10월 1일 이후 취득분).
1주택자 vs 다주택자, 단계별로 무엇이 다른가
같은 부동산이라도 보유 주택 수에 따라 세 단계의 부담이 갈립니다. 아래 표로 단계별 핵심 축만 비교했습니다.
| 단계 | 1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 취득(살 때) | 1~3% 기본세율 | 2주택 8% · 3주택 이상 12% 중과 |
| 보유(종부세) | 공제 12억원 · 세율 0.5~2.7% | 공제 9억원 · 3주택 이상 세율 0.5~5.0% |
| 양도(팔 때) | 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세·장특공 우대 | 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p 중과, 장특공 배제 |
| 주택 수 기준 | 단독 보유로 합산 부담 적음 | 취득세·양도세는 1세대 합산, 종부세는 인별 합산 |
취득 단계의 격차부터 금액으로 놓아 보면(가상 예시, 서울 전용 84㎡ 6억원 아파트) — 무주택자가 사면 본세 600만원(1%)에 지방교육세 60만원을 더해 660만원입니다. 같은 집을 1주택자가 두 번째로 사면(일시적 2주택 아님) 본세 4,800만원(8%)에 지방교육세 240만원(중과 시 취득가액의 0.4%)으로 5,040만원입니다. 집값은 같은데 취득 단계에서만 4,380만원이 벌어지고, 이는 집값의 7.3%입니다. 두 번째 집의 수익률 계산은 이 지점에서부터 깎이고 시작합니다. 세율 계산식과 지방교육세 구조는 취득세율과 계산법에서 자세히 다룹니다. 위 표에서 보듯 1주택자는 12억원 공제와 비과세·장기보유특별공제로 부담이 줄어드는 반면, 다주택자는 공제가 9억원으로 좁아지고 세율이 차등 적용돼 같은 가격대라도 세 부담이 크게 벌어집니다. 재산세는 이와 별도로 보유 주택마다 매년 부과됩니다. 다만 중과의 적용·예외는 시점별로 바뀌므로, 취득세는 위택스·관할 시군구 세무부서에서, 종부세·양도세는 국세청·홈택스에서 그해 기준으로 확인해야 합니다.
- 기본세율
- 6~45% (과세표준별 누진)
- 조정 2주택
- 기본세율 + 20%p
- 조정 3주택 이상
- 기본세율 + 30%p
- 장기보유특별공제
- 중과 대상 주택은 배제
5월 9일까지 매매계약을 맺고(토지거래허가 대상은 허가 신청) 계약금 수령이 금융거래내역 등으로 증빙되면, 강남·서초·송파·용산은 계약일부터 4개월(2026년 9월 9일까지), 2025년 10월 16일 신규 지정지역은 6개월(2026년 11월 9일까지) 안에 양도해야 중과가 배제됩니다. 양도소득분 개인지방소득세는 별도입니다.
- 1세대 1주택 공제
- 12억원
- 다주택 공제
- 9억원
- 2주택 이하 세율
- 0.5~2.7%
- 3주택 이상 세율
- 0.5~5.0%
과세표준 12억원까지는 세율이 같고, 12억원 초과~25억원 이하 구간부터 갈립니다(2주택 이하 1.3% vs 3주택 이상 2.0%, 94억원 초과 2.7% vs 5.0%). 3주택 이상 세율은 조정대상지역 여부와 무관하게 적용됩니다.
종부세 과세표준의 기준이 되는 공시가격이 해마다 조정되면 세 부담도 함께 달라지므로, 보유 단계 세금은 공시가격 발표 시점에 맞춰 점검하는 것이 좋습니다.
관련 글 · 양도소득세 계산법과 장특공·비과세 절세 보기취득·보유·양도 3단계는 어떻게 작동하는가
다주택자 세금은 시간 순서대로 세 번 마주치는 구조입니다. 살 때 한 번, 가지고 있는 동안 매년, 팔 때 한 번 세금이 발생하며 각 단계가 독립적으로 부과됩니다.
양도 단계는 왜 가장 신경 써야 하나요?
양도 단계는 차익이 클수록 세액도 함께 커져 한 번에 부담이 집중되기 때문입니다. 매도 시점에 다주택 상태인지, 중과나 비과세 요건에 해당하는지에 따라 결과가 크게 갈립니다. 보유 단계 세금은 매년 분산되지만 양도세는 매도 한 번에 정산되므로, 파는 시점과 주택 수를 함께 점검하는 것이 핵심입니다. 부담이 크다면 매도 대신 증여를 검토하는 경우도 있는데, 증여에는 별도의 증여세·취득세가 따르므로 세목별로 비교해 판단해야 합니다.
관련 글 · 증여 취득세 3.5%가 12%로 뛰는 조건, 1주택자면 비켜갑니다 보기다주택자 세금, 어디서 확인하는가
세목마다 소관이 다릅니다. 취득세는 지방세라 위택스나 관할 시군구 세무부서가 확인처이고, 세율 구조는 법제처 생활법령정보의 매수인 부담 세금 안내에 정리돼 있습니다. 종부세·양도세는 국세라 국세청 종합부동산세 세율표와 국세청 양도소득세 세율표에서 기준을 보고, 예상 세액은 홈택스 모의계산으로 확인합니다. 거래 금액이 크거나 중과 여부가 애매하면 세무 전문가 상담을 병행하는 편이 안전합니다.
다주택자 세금 점검 체크리스트
거래·보유 전 아래 항목만 짚어도 큰 실수를 줄일 수 있습니다.
- 내 명의·세대 기준 보유 주택이 몇 채로 합산되는지 확인
- 취득 전, 대상 주택이 조정대상지역(서울은 전역)인지와 취득세 중과가 적용되는지 점검
- 일시적 2주택이라면 종전 주택 처분기한(조정↔조정 2년, 그 외 3년)을 확인
- 보유 중이라면 종부세 합산 공제·세율이 어떻게 적용되는지 확인
- 매도 전, 양도세 중과·비과세·장기보유공제 요건 해당 여부 점검
- 중과 유예·한시 배제 적용 여부를 그해 기준으로 국세청·전문가에게 확인
다주택자 세금에서 자주 갈리는 질문들
자주 묻는 질문
- 취득세, 종부세·재산세 같은 보유세, 양도세 세 가지가 핵심입니다. 1주택자도 내는 세금이지만 주택 수를 합산해 부담이 커지는 구조입니다.
- 조정대상지역 기준 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%가 중과됩니다(1주택은 1~3%). 법인은 주택 수·지역과 무관하게 12%입니다. 이사 등으로 인한 일시적 2주택은 종전 주택을 3년 안에 처분하면 기본세율인데, 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년입니다(2026년 10월 1일 이후 취득분, 8월 26일 이전 계약·계약금 증빙 시 종전 규정). 시가표준액이 수도권 1억원·그 밖의 지역 2억원 이하인 주택은 정비구역 안이 아니면 중과 대상이 아닙니다.
- 기본공제가 1세대 1주택 12억원에서 다주택 9억원으로 줄고, 세율도 2주택 이하 0.5~2.7% 대비 3주택 이상은 0.5~5.0%로 높아집니다. 전국 주택 공시가격을 인별로 합산하므로 1주택자보다 불리합니다.
- 4년간 유예되던 중과가 2026년 5월 10일부터 재개됐습니다. 조정대상지역 2주택은 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 5월 9일까지 계약하고 계약금 수령이 증빙되면, 강남·서초·송파·용산은 9월 9일, 2025년 10월 16일 신규 지정지역은 11월 9일까지 양도해야 중과가 배제됩니다.
- 세목마다 다릅니다. 취득세는 이번에 사는 집을 포함해 1세대 기준으로 세고, 조합원입주권·주택분양권과 주택으로 재산세가 과세되는 오피스텔도 주택 수에 들어갑니다(지방세법 제13조의3). 취득세의 1세대에는 주민등록상 따로 사는 배우자와, 취득자가 30세 미만 미혼일 때의 부모 등도 포함됩니다(지방세법 시행령 제28조의3·제28조의4). 종부세는 개인별로 공시가격을 합산합니다. 양도세의 포함 범위는 국세청 기준으로 따로 확인하세요.
Q. 다주택자 세금은 어떤 종류가 있나요?▾
Q. 다주택자는 취득세가 더 많나요?▾
Q. 다주택자 종부세는 어떻게 달라지나요?▾
Q. 다주택자 양도세 중과는 항상 적용되나요?▾
Q. 주택 수는 어떻게 계산되나요?▾
취득·보유·양도로 쪼개 보면 복잡하지 않다
다주택자 세금은 취득·보유·양도 3단계로 나눠 보면 복잡하지 않습니다. 조정대상지역 기준으로 취득세는 최고 12%, 종부세 공제는 9억원에 세율 최고 5%, 양도세는 5월 재개된 중과로 기본세율에 최대 30%포인트가 더해집니다. 서울 전역이 조정대상지역인 지금은 서울에서 집을 한 채 더 사는 순간 세 단계가 모두 무거워지고, 갈아타기라면 종전 집 처분기한이 2년으로 짧아졌다는 점부터 달력에 적어 두세요. 이 수치와 중과 배제 특례 해당 여부는 거래 규모가 클수록 결과를 크게 바꾸므로, 큰 거래 전에는 국세청·홈택스 모의계산과 세무 전문가 확인을 함께 거치시길 권합니다.
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