양도소득세 계산법과 장특공·비과세 절세
2026년 양도소득세 기본세율 6~45% 8단계 누진구조와 주택 단기세율(1년 미만 70%), 장기보유특별공제, 5월 10일 재개된 다주택 중과를 서울 전역 조정대상지역 지정(2025년 10월 16일)까지 반영해 가상 사례 4가지로 세액을 직접 계산하고, 신고 기한과 2026년 세제개편안의 변화까지 다룹니다.
목차 · 핵심만 바로 보기
부동산을 팔 때 가장 먼저 떠오르는 걱정이 "세금이 얼마나 나올까"입니다. 양도소득세는 계산 구조만 이해하면 미리 가늠이 가능하고, 보유 기간을 며칠 더 채우는 것만으로 부담이 크게 달라지기도 합니다.
이 글은 세액을 계산하는 방법(세율·장기보유특별공제·중과)에 집중합니다. 1주택 비과세를 받을 수 있는지 요건을 따지는 문제는 1세대 1주택 비과세 요건과 함정에서, 취득세·종부세까지 묶은 다주택자 단계별 부담은 다주택자 세금 3단계에서 따로 다룹니다.
양도소득세는 판 시점의 차익에만 붙는다
양도소득세는 부동산이나 분양권 등 자산을 팔아 생긴 차익에 매기는 세금입니다. 보유하는 동안이 아니라 '팔아서 이익이 실현된 시점'에만 과세된다는 점이 보유세(재산세·종합부동산세)와의 가장 큰 차이입니다. 손해를 보고 팔았다면 양도차익이 없으므로 세금도 발생하지 않습니다.
양도차익에서 세액까지, 네 단계로 흐른다
국세청 세액계산 흐름도의 순서를 한 줄로 줄이면 다음과 같습니다.
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 → 장기보유특별공제 차감 → 기본공제(연 250만원) 차감 → 과세표준 → 세율 적용 → 산출세액
기본공제 250만원은 미등기 양도자산에는 적용되지 않습니다. 산출세액의 10%는 지방소득세로 따로 붙습니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(샤시·확장 등)이 대표적인 필요경비입니다. 단순 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정되지 않는 경우가 많으므로, 공사 영수증과 계약서를 평소에 보관해 두는 것이 실질적인 절세의 출발점입니다. 매수 단계에서 낸 취득세 세율과 계산을 알아두면 필요경비로 넣을 금액도 정확히 챙길 수 있습니다.
2026년 양도소득세 기본세율은 몇 %인가요?
2년 이상 보유한 주택에는 과세표준에 따라 6~45%의 8단계 누진세율이 적용됩니다. 국세청 세율표 기준으로 2023년 이후 양도분부터 적용되는 구간은 아래와 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 없음 |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
산출세액은 '과세표준 × 세율 − 누진공제'로 계산합니다. 과세표준이 2억원이면 2억 × 38% − 1,994만원 = 5,606만원이 양도세이고, 지방소득세 560만 6,000원을 더하면 6,166만 6,000원입니다.
보유기간이 짧으면 세율이 훨씬 높아지나요?
네, 주택과 조합원입주권은 보유기간이 짧을수록 높은 단일세율이 붙습니다. 1년 미만 보유 후 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%이고, 2년 이상 보유해야 6~45% 기본세율로 내려옵니다. 분양권은 지역과 관계없이 1년 미만 70%, 1년 이상 60%입니다. 국세청 세율표는 조정대상지역 다주택자가 1년 이상 2년 미만 보유한 주택을 팔면 60%와 '기본세율+중과세율' 중 큰 세액을 적용한다고 적어 두고 있어, 단기 매도와 중과가 겹치면 둘 중 무거운 쪽을 피할 수 없습니다.
- 1년 미만
- 70% 단일세율
- 1년 이상 2년 미만
- 60% 단일세율
- 2년 이상
- 기본세율 6~45% 누진
- 분양권
- 1년 미만 70% · 1년 이상 60%
단기 매도는 세율 자체가 뛰므로, 급하지 않다면 2년 보유선을 넘긴 뒤 매도하는 것이 세부담을 줄이는 첫 번째 원칙입니다.
장기보유특별공제, 표가 두 개다
장기보유특별공제(장특공)는 3년 이상 보유한 토지·건물의 양도차익 일부를 빼 주는 제도입니다. 국세청 공제율표(2021년 이후 양도분)는 두 갈래로 나뉩니다.
| 구분 | 공제율 구조 | 최대 |
|---|---|---|
| 일반(토지·건물·주택) | 보유 3년 6%에서 1년마다 2%p씩 증가 | 15년 이상 30% |
| 1세대 1주택 — 보유분 | 보유 3년 12%에서 1년마다 4%p씩 증가 | 10년 이상 40% |
| 1세대 1주택 — 거주분 | 거주 2년 8%(보유 3년 이상일 때만), 3년 12%부터 1년마다 4%p | 10년 이상 40% |
| 조정대상지역 다주택 중과 대상 | 공제 배제 | 0% |
1세대 1주택 표는 '보유기간 중 2년 이상 거주한 주택'에만 쓰입니다. 거주하지 않은 1주택은 비과세 대상이더라도 12억원 초과분을 계산할 때 일반 표(10년 보유 20%)로 내려간다는 점이 실무에서 자주 놓치는 지점입니다. 그 차이를 실제 숫자로 계산한 사례는 1세대 1주택 비과세 글의 고가주택 계산에 있습니다.
보유기간이 만드는 차이를 일반 표로 확인해 보겠습니다(가상 사례 · 일반 주택 · 양도차익 3억원). 3년 보유면 공제율 6%라 3억 × 6% = 1,800만원이 빠지고, 10년을 채우면 20%가 적용돼 3억 × 20% = 6,000만원이 공제됩니다. 두 경우 모두 과세표준이 1.5억원 초과 3억원 이하 구간이라 세율 38%가 같으므로, 공제액 차이 4,200만원 × 38% = 1,596만원이 그대로 세액 차이가 됩니다.
여기에 단기 매도의 함정이 있습니다. 보유 3년 미만이면 장기보유특별공제가 0원이고, 보유 2년 미만이면 기본세율 대신 단기세율이 붙어 부담이 두 갈래로 커집니다. 매도 시점이 3년 경계에 걸쳐 있다면 며칠 차이로 공제율 구간이 바뀌므로 취득일부터 계산해 보는 것이 먼저입니다.
관련 글 · 취득세율 1~3%, 감면 요건과 계산법 보기다주택 중과는 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용된다
국세청 세율표에는 "'22.5.10.~'26.5.9.까지 양도하는 보유기간 2년 이상 주택은 기본세율 적용"이라는 단서가 붙어 있었습니다. 재정경제부·국토교통부·금융위원회는 2026년 2월 12일 이 유예를 연장하지 않고 5월 9일에 끝낸다고 발표했습니다. 그래서 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
여기서 지역 범위가 결정적입니다. 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 기존 강남·서초·송파·용산에 더해 서울 나머지 21개 구 전체와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 이제 서울 소재 주택은 어느 구에 있든 다주택 중과 판정 대상입니다.
같은 차익, 네 가지 결과 (가상 계산)
조건을 하나씩만 바꿔 보겠습니다. 공통 가정은 양도차익 3억원(필요경비 반영 후), 보유 10년, 지방소득세는 별도입니다.
| 조건 | 장특공 | 과세표준 | 적용 세율 | 산출세액 |
|---|---|---|---|---|
| A. 2026-05-09 이전 양도(유예 기간) | 20% → 6,000만 | 2억 3,750만 | 38% | 7,031만원 |
| B. 조정대상지역 2주택, 5월 10일 이후 양도 | 배제 → 0 | 2억 9,750만 | 38%+20%p | 1억 5,261만원 |
| C. 조정대상지역 3주택, 5월 10일 이후 양도 | 배제 → 0 | 2억 9,750만 | 38%+30%p | 1억 8,236만원 |
| D. 조정대상지역이 아닌 지역의 2주택 | 20% → 6,000만 | 2억 3,750만 | 38% | 7,031만원 |
계산 과정은 이렇습니다. A는 3억 − 6,000만 − 250만 = 2억 3,750만원에 2억 3,750만 × 38% − 1,994만 = 7,031만원입니다. B는 장특공이 없어 3억 − 250만 = 2억 9,750만원이 과세표준이 되고, 2억 9,750만 × 58% − 1,994만 = 1억 5,261만원입니다. 중과세율은 기본세율에 가산되므로 누진공제 1,994만원은 그대로 씁니다. C는 같은 과세표준에 68%를 적용해 1억 8,236만원입니다.
A와 B의 차이는 8,230만원입니다. 이 차이는 가산세율 20%p만으로 생기지 않습니다. 장특공 6,000만원이 사라지며 과세표준이 6,000만원 커진 효과가 함께 겹쳤습니다. D처럼 조정대상지역 밖이면 2주택이어도 A와 같지만, 2025년 10월 16일 이후 서울은 D에 해당하는 주택이 없습니다.
2026년 세제개편안은 무엇을 바꾸려 하나요?
재정경제부의 2026년 세제개편안은 중과세율을 2027~2028년에 한시적으로 낮추고, 장특공을 거주 중심으로 바꾸는 내용입니다. 재정경제부 설명 자료에 따르면 2주택 가산세율은 2027년 +5%p, 2028년 +10%p, 2029년 이후 +20%p, 3주택 이상은 각각 +10%p, +15%p, +30%p입니다. 장특공은 보유 공제에서 거주 공제로 전환되고(비거주 주택은 배제), 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 생깁니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 기본공제를 연 250만원에서 2,500만원으로 올리는 안도 포함됐습니다.
다만 이는 국회 의결 전 정부안이고 양도세 쪽은 2027년 1년 유예 후 2028년부터 단계 시행하는 일정입니다. 2026년에 파는 주택은 위 A~D처럼 현행 기준으로 계산됩니다. 확정 여부는 연말 세법 개정 결과를 다시 확인해야 합니다.
관련 글 · 종부세, 누가 얼마나 내나 (2026년 기준) 보기신고 기한은 '양도일이 속한 달의 말일부터 2개월'
양도소득세는 매도 후 납세자가 직접 신고·납부합니다. 국세청 안내 기준 부동산 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 확정신고 기한은 양도한 해의 다음 해 5월 1일~31일입니다. 같은 해에 여러 건을 양도했다면 확정신고로 합산 정산이 필요한지 함께 확인하세요. 예를 들어 2026년 10월 20일에 잔금을 받았다면 10월 31일부터 2개월, 즉 2026년 12월 31일이 예정신고 기한입니다. 기한이 토요일·공휴일이면 다음 날로 넘어갑니다.
양도소득세 신고 절차
부동산 매도 후 양도소득세를 신고하고 납부하는 기본 흐름
서류 준비
매매계약서, 취득 당시 계약서, 필요경비 증빙(취득세·중개수수료·공사 영수증 등)을 모은다.
주택 수·지역 확인
양도일 기준 세대 주택 수와 해당 주택의 조정대상지역 여부, 2026년 5월 9일 이전 계약 경과 규정 해당 여부를 확인한다.
세액 계산
양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 빼 과세표준을 만들고, 기본세율 또는 중과세율을 적용한다.
기한 내 신고·납부
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스 또는 세무서에 예정신고하고 세액을 납부한다.
매도 전 절세 체크리스트
- 양도일 기준 세대 주택 수와 주택 소재지의 조정대상지역 여부(서울은 2025년 10월 16일부터 전 지역)
- 보유 2년(단기세율)·3년(장특공 시작) 경계를 넘기는지
- 1주택이라면 보유기간 중 2년 이상 거주했는지(장특공 표가 갈림)
- 취득세·중개수수료·자본적 지출 증빙을 빠짐없이 보관했는지
- 같은 해에 다른 양도가 있어 확정신고 합산이 필요한지
양도세 계산에서 자주 막히는 질문과 답
자주 묻는 질문
- 양도가액에서 취득가액·필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 차감한 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제를 뺍니다. 지방소득세 10%는 별도입니다.
- 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전체가 조정대상지역이고, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과 유예가 끝났으므로 원칙적으로 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 5월 9일 이전 계약분의 4·6개월 경과 규정이나 중과 제외 주택에 해당하는지는 따로 확인해야 합니다.
- 1세대 1주택 공제율표(최대 80%)는 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택에만 적용됩니다. 거주하지 않았다면 일반 공제율표(15년 이상 최대 30%)가 적용됩니다.
- 취득세·중개수수료·법무사 비용·자본적 지출이 대표적입니다. 샤시 교체나 확장 같은 자본적 지출은 인정되지만 단순 수리비는 제외되는 경우가 많으므로 증빙 보관이 중요합니다.
- 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다. 확정신고 기한은 다음 해 5월 1일부터 31일까지이며, 한 해에 여러 건을 양도했다면 합산 정산이 필요한지 확인해야 합니다.
Q. 양도소득세는 어떻게 계산하나요?▾
Q. 서울에 집 두 채가 있으면 지금 팔 때 중과되나요?▾
Q. 1주택인데 거주하지 않았으면 장기보유특별공제가 줄어드나요?▾
Q. 양도세 필요경비로 무엇을 인정받나요?▾
Q. 양도소득세 신고는 언제까지 하나요?▾
양도세는 '몇 채, 어디, 언제 팔았나'로 갈린다
같은 3억원 차익이라도 위 계산처럼 유예 기간 양도·비조정지역이면 7,031만원, 조정대상지역 2주택이면 1억 5,261만원으로 두 배 넘게 차이가 납니다. 이 차이를 만드는 건 세율표보다 주택 수, 조정대상지역 여부, 양도일입니다. 매도 계약 전에 이 세 가지와 보유·거주기간 경계를 먼저 확인하고, 매도 대신 세를 놓을지 고민 중이라면 전세와 월세의 세금·수익 비교, 증여를 검토한다면 증여세 세율과 공제를 함께 비교해 보세요.
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