종부세, 누가 얼마나 내나 (2026년 기준)

집 한 채 가졌을 뿐인데 종부세 고지서가 날아올까 걱정해 보신 적 있으신가요? 이 글은 종부세를 누가, 얼마나 내는지 계산하는 방법에 집중합니다. 계산의 출발점인 공시가격이 어떻게 정해지고 재산세·건강보험료로 어떻게 번지는지는 공시가격 오르면 내 세금 얼마나 오를까에서 따로 다룹니다.

부동산·세금생활머니연구소

종부세

조건 확인하기

핵심은 전국 주택을 사람별로 합산한다는 것

종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 넘는 부동산 보유자에게 국가가 추가로 매기는 보유세입니다. 시·군·구가 부과하는 재산세와 별개로, 전국에 흩어진 주택을 인별로 합산해 과세한다는 점이 핵심 차별점입니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 그날 소유자가 그해 종부세 납세 의무를 집니다.

종부세는 누가 내야 하는가?

국세청 종부세 개요 기준으로 주택분 공제금액은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원입니다. 인별 주택 공시가격 합계가 이 금액을 넘어야 과세 대상이 됩니다. 법인은 2021년 귀속분부터 기본공제가 없습니다.

여기서 '1세대 1주택자'의 정의가 생각보다 좁습니다. 국세청은 이를 거주자로서 세대원 중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우로 설명합니다. 한 채를 부부가 나눠 가진 경우나 세대원이 다른 주택을 가진 경우는 이 정의에 바로 들어가지 않으므로, 소유 형태에 따른 적용 방법은 국세청 안내를 따로 확인해야 합니다.

부동산·세금

2026년 주택분 종부세 기본값 (국세청)

1세대 1주택 공제

공시가격 합산 12억원

그 밖의 경우

공시가격 합산 9억원 (법인 0원)

공정시장가액비율

주택분 60%

과세 기준일

매년 6월 1일 소유자

납부 기간

12월 1일 ~ 15일

합산 공시가격이 공제 기준을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않습니다. 2026년분은 올해 12월에 현행 기준으로 냅니다.

관련 글 · 재산세 언제 내나, 7·9월 납부와 계산법 보기

1주택자 vs 다주택자, 무엇이 다른가

같은 보유세라도 1세대 1주택자와 다주택자는 공제와 세율 적용 방식이 다릅니다.

주택 수별 종부세 적용 구조 (국세청 2023년 이후 기준 · 2026년분 적용)

구분	1세대 1주택자	2주택 이하	3주택 이상
공제 기준	12억원	9억원	9억원
적용 세율	0.5~2.7%	0.5~2.7%	0.5~5.0%
세액공제	고령자·장기보유 합산 한도 80%	해당 없음	해당 없음
세부담상한	직전 연도 (재산세+종부세)의 150%	150%	150%

2021~2022년에는 조정대상지역 2주택과 3주택 이상에 높은 세율표가 따로 있었지만, 국세청 세율표상 2023년 이후로는 2주택 이하와 3주택 이상으로만 나뉩니다. 그리고 두 표는 과세표준 12억원까지 세율이 똑같습니다. 이 사실이 아래 계산에서 중요한 반전을 만듭니다.

관련 글 · 다주택자 세금, 취득·보유·양도 3단계 계산 보기

종부세는 어떻게 계산되는가

국세청 세액계산 흐름도의 순서는 이렇습니다.

(인별 합산 공시가격 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60% = 과세표준 → × 세율 − 누진공제 = 종부세액 → − 공제할 재산세액 = 산출세액 → − 1주택 세액공제 → − 세부담상한 초과액 = 납부할 세액

여기에 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 재산세 계산 구조는 2026년 재산세 정리에서 별도로 다룹니다.

주택분 종부세 세율과 누진공제 (국세청 세액계산 흐름도 · 개인)

과세표준	2주택 이하	누진공제	3주택 이상	누진공제
3억원 이하	0.5%	없음	0.5%	없음
6억원 이하	0.7%	60만원	0.7%	60만원
12억원 이하	1.0%	240만원	1.0%	240만원
25억원 이하	1.3%	600만원	2.0%	1,440만원
50억원 이하	1.5%	1,100만원	3.0%	3,940만원
94억원 이하	2.0%	3,600만원	4.0%	8,940만원
94억원 초과	2.7%	1억 180만원	5.0%	1억 8,340만원

같은 공시가격, 네 가지 결과 (가상 계산)

아래는 모두 재산세 공제·세액공제·농어촌특별세를 반영하기 전 종부세액입니다.

가상 사례: 보유 형태별 주택분 종부세액 (재산세 공제 전)

사례	공제	과세표준	세율	종부세액
A. 1세대 1주택, 공시가격 15억	12억	1억 8,000만	0.5%	90만원
B. 1세대 1주택, 공시가격 20억	12억	4억 8,000만	0.7%	276만원
C. 2주택 또는 3주택, 합산 15억	9억	3억 6,000만	0.7%	192만원
D. 3주택, 합산 40억	9억	18억 6,000만	2.0%	2,280만원

A는 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원에 0.5%를 곱해 90만원입니다. B는 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만원 × 0.7% − 60만원 = 276만원. C는 공제가 9억원이라 (15억 − 9억) × 60% = 3억 6,000만원 × 0.7% − 60만원 = 192만원입니다.

여기서 반례 하나가 나옵니다. C는 2주택이든 3주택이든 192만원으로 같습니다. 과세표준 12억원까지는 두 세율표가 같기 때문입니다. 즉 A와 C의 차이(90만원 대 192만원)는 '3주택 중과'가 아니라 '1세대 1주택 공제 12억을 못 받는 것'에서 생깁니다. 3주택 이상 세율이 실제로 더 무거워지는 건 과세표준이 12억원을 넘을 때, 공시가격 합산으로 환산하면 9억 + 12억 ÷ 60% = 29억원 초과부터입니다.

D처럼 합산 40억원이면 차이가 드러납니다. 과세표준 (40억 − 9억) × 60% = 18억 6,000만원에 3주택 이상 세율을 적용하면 18억 6,000만 × 2.0% − 1,440만 = 2,280만원이고, 같은 금액을 2주택 이하 세율로 계산하면 18억 6,000만 × 1.3% − 600만 = 1,818만원이라 462만원 차이가 납니다.

1주택자 세액공제는 얼마나 깎아 주나요?

1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 산출세액의 최대 80%를 공제받습니다.

1세대 1주택자 세액공제율 (국세청 · 중복 적용, 한도 80%)

고령자 공제	공제율	장기보유 공제	공제율
60세 이상	20%	5년 이상	20%
65세 이상	30%	10년 이상	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

70세이면서 15년 보유한 1주택자는 40% + 50% = 90%지만 한도 80%까지만 적용됩니다. 세액공제는 재산세 공제 후 산출세액에 곱하므로, 공제율 80%를 받는 A 사례의 종부세는 90만원 × 20% = 18만원을 넘지 않습니다(농어촌특별세 별도). 같은 방식으로 B 사례는 276만원 × 20% = 55만 2,000원이 상한선입니다. 반대로 C·D처럼 다주택이면 세액공제가 없어 계산한 금액에서 재산세 공제만 빠집니다.

관련 글 · 양도소득세 계산법과 장특공·비과세 절세 보기

종부세는 언제, 어떻게 내나요?

종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 국세청이 세액을 계산해 고지하지만 납세자가 직접 신고·납부할 수도 있습니다. 납부할 세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있는데, 250만원 초과 500만원 이하면 250만원을 넘는 금액을, 500만원 초과면 세액의 50% 이하를 분납할 수 있습니다.

임대주택·사원용 주택 등 합산배제 대상은 9월 16일부터 30일까지 신고해야 과세에서 빠집니다. 2026년 신고 기간은 이미 끝났으므로, 대상이었는데 놓쳤다면 고지 이후 국세청에 정정 방법을 문의해야 합니다.

2027년부터 바뀔 수 있는 것: 2026년 세제개편안

재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안에는 종부세 구조를 크게 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 국회 의결 전 정부안이며, 종부세는 2027년부터 2년간 단계적으로 개편하는 일정입니다.

2026년 세제개편안의 종부세 주요 내용 (재정경제부 · 국회 의결 전)

항목	현행(2026년분)	개편안
1세대 1주택 과세 기준금액	12억원	14억원 (시가 20억원 수준)
비거주 1주택 기본공제	12억원	9억원
다주택 기본공제	9억원	4억원 + (5억원 중 거주주택 비중)
3주택 이상 공정시장가액비율	60%	80%
세율 체계	주택 수 기준	주택가액 기준으로 전환
1주택 세액공제	보유·연령, 한도 80%	거주 기간 중심 전환, 공제액 한도 신설(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원)

이 개편안이 그대로 통과되면 위 A 사례(공시가격 15억 1주택)는 과세 기준금액이 14억원으로 올라가지만, 세율 체계 자체가 주택가액 기준으로 바뀌는 안이라 현행 계산식에 14억만 넣어 계산하면 맞지 않습니다. 또 같은 1주택이라도 거주하지 않으면 기본공제가 9억원으로 줄어드는 안이어서, 지금까지의 '1주택이면 12억' 공식이 통하지 않게 됩니다. 확정 내용은 연말 세법 개정 결과를 확인해야 합니다.

종부세 확인 체크리스트

• 6월 1일 기준 내 명의 주택이 인별로 무엇인지, 공시가격 합계가 9억원(1세대 1주택자 12억원)을 넘는지
• 1세대 1주택자 정의(세대원 중 1명만 1주택 단독 소유)에 실제로 해당하는지
• 합산 공시가격 29억원 초과 3주택 이상이면 중과 세율 구간에 들어가는지
• 1주택이라면 고령자·장기보유 세액공제율과 한도 80%
• 12월 1~15일 납부, 250만원 초과 시 분납 가능 여부

종부세 계산을 둘러싼 대표 질문들

자주 묻는 질문

Q. 종부세는 누가 내나요?▾

6월 1일 기준 인별 주택 공시가격 합계가 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 넘는 사람이 냅니다. 법인은 기본공제가 없습니다.

Q. 2주택자와 3주택자의 종부세는 얼마나 다른가요?▾

공제는 둘 다 9억원이고, 세율표는 과세표준 12억원까지 같습니다. 과세표준이 12억원을 넘는 경우, 즉 공시가격 합계가 29억원을 넘을 때부터 3주택 이상 세율(최고 5.0%)이 더 높아집니다.

Q. 종부세는 어떻게 계산하나요?▾

합산 공시가격에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 구간별 세율을 곱한 뒤 누진공제를 뺍니다. 여기서 재산세 중복분과 1주택 세액공제, 세부담상한을 반영하고 농어촌특별세 20%를 더합니다.

Q. 1주택자도 종부세를 내야 하나요?▾

1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제되므로 그 이하면 내지 않습니다. 12억원을 넘으면 과세되지만 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 줄어듭니다.

Q. 종부세는 언제 납부하나요?▾

매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 세액이 250만원을 넘으면 납부기한 경과 후 6개월 이내로 나눠 낼 수 있습니다.

Q. 2027년부터 종부세 기준이 바뀌나요?▾

재정경제부 2026년 세제개편안은 1세대 1주택 기준금액 14억원, 비거주 1주택 9억원, 다주택 4억원+거주주택 비중 공제, 3주택 이상 공정시장가액비율 80% 등을 담고 있지만 국회 의결 전 정부안입니다. 2026년분은 현행 기준으로 냅니다.

관련 글 · 공시가격 오르면 내 세금 얼마나 오를까 보기

종부세는 '얼마짜리'보다 '몇 채·어떻게'가 가른다

정리하면 2026년분 종부세는 6월 1일 기준 인별 합산 공시가격에서 9억원(1세대 1주택자 12억원)을 빼고 60%를 곱한 과세표준에 0.5~5.0% 세율을 적용합니다. 위 가상 계산처럼 같은 15억원이라도 1주택이면 90만원, 여러 채면 192만원이고, 3주택 중과 세율은 합산 29억원을 넘어야 차이를 냅니다. 내년부터는 거주 여부가 공제액을 가르는 개편안이 논의 중이니, 본인 보유 현황에 맞춘 세액은 고지서와 홈택스 모의계산으로 확인하세요.