자금조달계획서, 6억·규제지역·토지거래허가구역을 봅니다
개인은 6억원 이상 또는 규제지역 주택을 살 때 자금조달계획서를 냅니다. 2026년부터 토지거래허가를 받아 매수하는 주택도 대상이고 증빙까지 필요합니다. 법인은 가격·지역과 관계없이 내야 하고, 제출기한은 계약체결일부터 30일입니다.
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집을 사기로 하고 나서 "우리는 6억이 안 되니까 자금조달계획서는 안 내도 되겠지" 하고 넘어가는 경우가 있습니다. 현행 시행령 별표 1을 보면 개인 매수인의 일반 기준 두 갈래에 2026년부터 토지거래허가구역 경로가 추가됐고, 법인에는 별도 기준이 적용됩니다.
개인 매수인은 세 갈래를 확인합니다
찾기쉬운 생활법령정보가 설명하는 일반 기준은 다음 두 가지입니다.
실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우
두 조건이 "또는"으로 연결돼 있다는 게 핵심입니다. 정확한 제출 항목은 법 제3조가 위임한 시행령 제3조와 별표 1에 있고, 2026년 개정으로 토지거래허가구역 소재 주택 기준이 추가됐습니다.
| 매수 상황 | 금액 기준 | 계획서 | 증빙서류 |
|---|---|---|---|
| 개인·비규제·비허가구역 | 6억원 이상 | 제출 | 원칙적으로 계획서 |
| 개인·비규제·비허가구역 | 6억원 미만 | 제출 대상 아님 | 해당 없음 |
| 개인·조정대상지역 | 금액 무관 | 제출 | 원칙적으로 계획서 |
| 개인·투기과열지구 | 금액 무관 | 제출 | 첨부 |
| 토지거래허가·변경허가를 받아 매수하는 허가구역 주택 | 금액 무관 | 제출 | 첨부 |
| 법인의 주택 매수 | 금액·지역 무관 | 제출 | 투기과열지구 등 증빙 대상이면 첨부 |
즉 규제지역 주택이나 토지거래허가를 받아 매수하는 주택은 3억·5억원이어도 대상입니다. 법인 매수도 금액으로 빠지지 않습니다. 다만 허가구역 안에서도 면적·용도 등으로 허가 대상이 아닌 거래가 있을 수 있습니다. 새로 추가된 시행령 별표 1 제3호의2는 허가·변경허가를 받아 매수하는 경우를 규정하므로, 주소만 보고 이 항목을 적용하지 말고 일반 가격·규제지역 기준과 함께 확인해야 합니다.
증빙 대상이면 계획서 항목마다 자료를 붙입니다
조정대상지역과 투기과열지구는 제출 의무에서는 같지만 증빙에서 갈립니다. 투기과열지구와 2026년 추가된 허가·변경허가 후 주택 매수 등 시행령 별표 1의 증빙 대상은 시행규칙 제2조제7항에 따른 자료를 첨부해야 합니다.
계획서는 "이렇게 마련하겠다"는 진술이고, 증빙서류는 그 진술을 뒷받침하는 자료입니다. 예금은 잔액증명서, 주식·채권 매각대금은 거래내역서나 잔액증명서, 증여·상속은 세금 신고서나 납세증명서, 부동산 처분대금은 매매·임대차계약서처럼 항목별 자료가 대응돼야 합니다.
제출일 현재 대출이 아직 실행되지 않았거나 기존 부동산 매매계약이 체결되지 않아 금액 증명이 어렵다면 빈칸으로 두는 방식이 아닙니다. 현행 시행규칙은 증명이 어려운 사유를 적은 사유서를 첨부하도록 합니다.
- 자기자금
- 예금·적금, 주식·채권 매각대금, 보증금 회수액
- 차입금
- 금융기관 대출, 임대보증금 승계, 그 밖의 차입금
- 증여·상속
- 받은 사람과 관계, 금액 — 증여세 신고 여부와 연결된다
- 기존 부동산
- 처분 대금 — 처분 시기와 금액이 맞아야 한다
항목마다 '어디서 나왔는가'가 대응돼야 한다 — 합계만 맞추면 뒤에서 다시 묻는다.
자금출처조사로 이어지는 지점
자금조달계획서 자체는 신고 서류입니다. 문제는 그 내용이 뒤에 따라오는 조사의 출발점이 된다는 점입니다.
특히 가족에게 받은 돈을 "차입금"으로 적는 경우가 쟁점이 됩니다. 실제로 빌린 것이라면 차용증, 이자 지급 내역, 상환 이력 같은 자료가 뒷받침돼야 하고, 그렇지 않으면 증여로 볼 여지가 생깁니다. 증여세 계산법과 공제 한도를 미리 보고 증여로 처리하는 편이 나은지 판단하는 것이 안전합니다.
부모에게 주택 자체를 증여받는 거래는 이 글의 매매 자금조달 사례와 다릅니다. 증여에 따른 취득세 요건을 별도로 확인해야 합니다.
가정 계산을 해보겠습니다. 6억원짜리 집을 예금 2억원 + 주택담보대출 3억원 + 전세보증금 회수 1억원 = 6억원으로 적었다고 합시다. 실제 예금은 1억 5,000만원이고 추가 적립 계획도 없다면 5,000만원이 부족합니다. 회수할 전세보증금 1억원도 잔금일보다 늦게 들어오면, 원래 부족액 5,000만원 + 늦게 회수할 1억원 = 1억 5,000만원이 그날의 부족액입니다. 첫 경우는 자금 출처를, 둘째는 입금 시점을 고쳐야 합니다. 가족에게 받은 돈으로 메울 예정이라면 차입인지 증여인지에 맞는 자료도 남겨야 합니다. 계획과 잔액이 다르다는 사실 하나로 자동으로 증여세가 정해지는 것은 아닙니다.
관련 글 · 증여세 계산법과 공제 한도로 줄이는 법 보기기한과 절차
거래신고 자체가 계약체결일부터 30일 이내입니다(법 제3조제1항). 자금조달계획서는 그 신고와 함께 내거나 같은 30일 안에 별도로 제출할 수 있습니다. 2026년 2월 10일 이후 계약은 거래당사자가 단독 신고하거나 개업공인중개사가 신고하는 절차에서 계약서 사본과 영수증·통장 사본 등 계약금 지급 확인 자료도 요구됩니다. 자금조달 증빙과 계약금 지급 자료는 역할이 다른 서류입니다.
정해진 기한 안에 제출하지 않거나 거짓으로 작성하면 과태료 부과 대상이 됩니다.
자금조달계획서 준비 순서
규제지역 확인부터 제출까지
지역 지정 세 가지 확인
투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역 여부를 계약일 기준 공고로 확인합니다. 허가구역은 대상 필지와 용도까지 봅니다.
매수인과 금액 기준 확인
개인이 비규제·비허가구역 주택을 사면 6억원 이상인지 봅니다. 법인이 주택을 사는 경우에는 금액·지역과 무관하게 계획서를 냅니다.
자금을 항목별로 분해
자기자금(예금·매각대금·보증금), 차입금(대출·임대보증금 승계·기타), 증여·상속, 기존 부동산 처분대금으로 나눠 금액을 정리합니다.
항목별 근거 자료 확보
투기과열지구나 토지거래허가구역 등 증빙 대상이면 항목별 서류를 붙입니다. 아직 실행되지 않은 대출·처분대금은 사유서를 준비합니다.
가족 자금은 성격을 결정
빌린 것이면 차용증·이자 지급·상환 계획을 갖추고, 증여라면 증여로 신고합니다. 애매하게 두면 나중에 소명 부담이 커집니다.
계약체결일부터 30일 이내 신고
부동산 거래신고와 함께 제출합니다. 미제출·거짓 기재는 과태료 대상입니다.
취득 단계 세금도 같은 시점에 계산해 두는 편이 좋습니다. 취득세율이 1~3% 구간에서 어떻게 계산되는지, 첫 집이라면 생애최초 취득세 감면 조건과 생애최초 주택구입 대출 한도를, 이미 집이 있다면 다주택자 세금이 취득·보유·양도 3단계에서 어떻게 쌓이는지를 함께 봐야 총부담이 나옵니다. 보유 단계는 재산세 7·9월 납부 구조로 이어집니다.
관련 글 · 다주택자 세금, 취득·보유·양도 3단계 계산 보기계약 전 체크리스트
- 주택이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 중 어디에 해당하는가
- 개인의 비규제·비허가구역 거래라면 실거래가가 6억원 이상인가
- 법인 매수라면 금액과 관계없이 계획서 대상임을 반영했는가
- 투기과열지구·토지거래허가구역 등 증빙 대상이면 조달계획 증명 서류를 준비했는가
- 아직 실행되지 않은 대출이나 처분대금에는 사유서를 붙였는가
- 자기자금·차입금·증여·처분대금을 항목별 금액으로 나눠 정리했는가
- 각 항목의 통장 흐름·대출 실행일·처분 시기가 서로 어긋나지 않는가
- 가족에게 받은 돈의 성격(차입 vs 증여)을 정하고 근거를 갖췄는가
- 계약체결일부터 30일 기한을 달력에 표시했는가
- 취득세·중개보수 등 부대비용까지 자금 계획에 넣었는가
6억원만 보지 말고 네 가지를 순서대로 봅니다
- 매수인 — 법인이 주택을 사면 금액·지역과 무관하게 대상입니다
- 금액 — 개인의 비규제·비허가구역 거래는 실거래가 6억원 이상부터 대상입니다
- 규제지역 — 투기과열지구·조정대상지역이면 금액과 무관합니다
- 토지거래허가구역 — 2026년 2월 10일 이후 계약 중 허가·변경허가를 받아 주택을 매수하는 경우 계획서와 증빙을 냅니다
- 증빙 — 투기과열지구 등 증빙 대상은 계획서만으로 끝나지 않습니다
- 기한은 계약체결일부터 30일 — 거래신고와 함께
- 항목별 금액이 실제 자금 흐름과 맞아야 합니다. 가족 자금은 성격(차입/증여)을 먼저 정하세요
법령과 시행규칙은 2026년 9월 19일 확인했습니다. 규제지역과 토지거래허가구역은 바뀔 수 있으므로 계약일의 공고가 기준입니다. 계획서를 항목별로 채우다 막히는 지점이 곧 소명 요청이 나올 수 있는 지점입니다. 가족 자금의 성격, 기존 자산 처분일, 대출 실행 예정일과 증명이 아직 불가능한 사유를 계약 전에 한 표로 정리하세요.
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