전세 월세 차이, 비용으로 따져보기

집을 구할 때 가장 먼저 부딪히는 질문이 전세냐 월세냐입니다. "전세가 무조건 이득"이라는 말과 "이제 월세가 낫다"는 말이 함께 돌지만, 둘 다 조건을 빼고 말한 것입니다. 이 글은 같은 집을 전세와 반전세로 놓고 월 비용으로 환산해, 어느 조건에서 판단이 뒤집히는지 계산합니다.

자금이 어디에 묶이는가가 차이를 가른다

전세는 목돈인 보증금을 집주인에게 맡기고 매달 내는 돈 없이 살다가 만기에 돌려받는 방식이고, 월세는 보증금을 줄이는 대신 매달 차임을 내는 방식입니다. 그래서 전세의 비용은 통장에 찍히지 않습니다. 묶인 보증금이 벌었을 이자, 또는 보증금을 마련하려고 빌린 돈의 이자가 전세의 실제 월 비용입니다.

여기서 자주 생기는 오해가 하나 있습니다. 전월세전환율을 "내 보증금의 기회비용"으로 쓰는 것입니다. 전환율은 시장이나 법이 정한 "보증금 1원을 월세 몇 원으로 바꾸느냐"의 가격이고, 기회비용은 내가 그 돈을 달리 썼을 때의 수익률이나 빌린 돈의 금리입니다. 판단은 이 둘을 비교해서 내립니다. 내 자금 비용이 전환율보다 낮으면 보증금을 많이 넣는 전세 쪽이, 높으면 월세 쪽이 유리합니다.

법정 전환율 상한은 기준금리에 따라 움직인다

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율" 중 낮은 비율을 넘을 수 없다고 정하고, 같은 법 시행령 제9조가 그 이율을 연 2%로 정합니다. 한국은행 기준금리는 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 올랐으므로 2026년 10월 현재 상한은 3.00% + 2% = 연 5.0%입니다.

보증금 2억 5천만원을 월세로 전환할 때 법정 상한 월세 (기준금리 변화 반영)

기준금리 시점	기준금리	전환 상한	월세 상한 계산	월세 상한
2025년 5월 29일~2026년 7월 15일	2.50%	연 4.5%	2.5억 × 4.5% ÷ 12	93만 7,500원
2026년 7월 16일~8월 26일	2.75%	연 4.75%	2.5억 × 4.75% ÷ 12	98만 9,583원
2026년 8월 27일~	3.00%	연 5.0%	2.5억 × 5.0% ÷ 12	104만 1,667원

기준금리가 두 번 오르는 동안 같은 2억 5천만원을 돌릴 수 있는 월세 상한은 월 10만 4,167원 높아졌습니다. 이 상한은 법 문언대로 "보증금을 월차임으로 전환하는 경우"의 제한이라, 갱신 때 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 할 때 계산 근거로 바로 쓸 수 있습니다. 새 집을 처음 계약할 때의 호가 조합은 시장에서 정해지므로, 그때는 아래 손익분기 계산에 실제 조건을 넣어 보는 편이 정확합니다.

관련 글 · 전세대출 DSR, 무주택자는 빠지고 1주택자만 걸립니다 보기

같은 집, 전세 3억원 vs 보증금 5천만원 월세

아래는 같은 아파트를 전세 3억원 또는 보증금 5천만원 + 월세로 내놓았다고 가정하고, 월세를 법정 상한 5.0%로 환산한 경우(2억 5천만원 × 5.0% ÷ 12 = 104만 1,667원)의 월 비용입니다. 보증금 5천만원은 양쪽에 똑같이 들어가므로 빼고, 차액 2억 5천만원만 비교합니다. 전세 쪽에는 보증금 3억원 반환보증 보증료를 넣었습니다(HUG 요율표 보증금 2억 초과~5억 이하 아파트, 부채비율 70% 이하 연 0.107% → 연 32만 1,000원, 월 2만 6,750원).

보증금 차액 2억 5천만원의 월 비용 비교 (금리는 계산용 가정)

선택	계산	월 비용
전세 · 차액을 자기 예금으로 충당	예금 연 3.0% × (1 − 15.4%) = 세후 2.538% → 2.5억 × 2.538% ÷ 12 + 보증료	55만 5,500원
전세 · 차액을 전세대출 연 4.0%로	2.5억 × 4.0% ÷ 12 + 보증료	86만 83원
월세 · 총급여 5,500만원 이하(세액공제 17%)	(연 월세 1,250만원 − 공제 170만원) ÷ 12	90만원
월세 · 총급여 5,500만~8,000만원(15%)	(1,250만원 − 150만원) ÷ 12	91만 6,667원

표에서 읽어야 할 것은 세 가지입니다. 첫째, 자기 돈이 있으면 전세가 월 34만원 넘게 쌉니다. 예금 세후 수익률(2.538%)이 전환율 5.0%의 절반 수준이기 때문입니다. 둘째, 대출로 전세를 만들면 차이가 좁아집니다. 세액공제 17%를 받는 월세(90만원)와 전세대출 4.0%(86만 83원)의 차이는 월 3만 9,917원뿐이고, 전세대출 금리가 연 4.19%를 넘으면 월세가 더 쌉니다. 이 손익분기 금리는 (연 월세 1,250만원 − 공제 170만원 − 보증료 32만 1,000원) ÷ 2억 5천만원으로 계산했습니다. 셋째, 월세 세액공제는 공제 대상 월세가 연 1,000만원까지라 월세 1,250만원 중 250만원에는 공제가 붙지 않습니다. 월세가 클수록 공제 효과가 희석됩니다.

시장 월세가 법정 상한보다 낮게 형성돼 있다면, 예컨대 같은 차액을 연 4.0%로 환산한 월 83만 3,333원짜리 반전세라면, 손익분기 전세대출 금리는 더 내려갑니다. 반대로 내가 쓸 수 있는 정책 전세대출 금리가 낮다면 전세 쪽으로 기웁니다. 결국 판단식은 하나입니다 — 보증금 차액 × 내 자금 비용 + 보증료와 월세 − 세액공제를 같은 월 단위로 놓고 작은 쪽을 고르는 것입니다.

계산이 뒤집히는 조건들

위 계산이 그대로 맞지 않는 경우가 있습니다. 월세 세액공제를 받을 수 없는 사람에게는 월세 쪽 공제가 0이 됩니다. 국세청 안내는 무주택 세대의 세대주(세대주가 주택 관련 공제를 받지 않으면 세대원), 총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하 근로자, 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택, 임대차계약서 주소로 전입한 경우로 대상을 한정합니다. 이 중 하나라도 빠지면 월세는 104만 1,667원 그대로이고, 전세대출 연 4.0%가 월 18만원 이상 쌉니다.

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자가 DSR에 반영돼 다른 대출 한도가 줄어듭니다. 금리 비교로는 전세가 유리해도 대출이 원하는 만큼 나오지 않을 수 있으므로, 이 경우는 전세대출 DSR 반영 기준을 먼저 확인하세요.

보증금이 집값에 비해 높은 집은 반환보증 가입이 거절되거나 보증료가 크게 올라, 위 표의 2만 6,750원이 성립하지 않습니다. 같은 2억원 보증금이라도 공시가격 기준으로 평가되는 빌라는 보증료가 아파트의 1.5배 가까이 나오는 사례를 전세보증금 반환보증 보증료 계산에서 다뤘습니다. 반환보증에 들 수 없는 전세라면 금리 비교 이전에 2억 5천만원 전체를 떼일 위험을 감수하는 선택이 됩니다.

2년 안에 이사할 가능성이 높으면 월세가 유리한 쪽으로 기웁니다. 전세는 계약과 대출 실행, 보증 가입, 만기 반환까지 거래 단계가 많고, 보증금 반환이 늦어지면 다음 집 계약이 묶입니다.

전세 vs 월세 비용 구조 비교

비교 축	전세	월세
초기비용	보증금이 커 목돈·대출 부담 큼	보증금이 작아 진입 부담 낮음
월 부담	월세 없음(전세대출 시 이자 발생)	매달 월세 지출, 요건 충족 시 세액공제
기회비용	차액 × 세후 예금금리 또는 대출금리	남은 목돈을 운용할 수 있음
리스크	보증금 미반환 위험, 반환보증으로 관리	보증금이 작아 손실 위험 작음

관련 글 · 전월세 신고제, 신고 대상과 과태료 조건 보기

내 상황에 맞는 선택 기준 잡기

판단 순서는 이렇게 잡으면 됩니다. 먼저 보증금 차액을 어떻게 마련할지 정합니다(자기 돈인지, 대출인지). 그다음 그 돈의 연 비용률(세후 예금금리 또는 대출금리)을 같은 집의 전환율과 비교합니다. 마지막으로 월세 세액공제 대상인지, 전세 쪽 반환보증 가입이 가능한지를 확인해 양쪽에 더하고 뺍니다.

• 보증금 차액을 자기 돈으로 낼 수 있는가, 대출이 필요한가
• 쓸 수 있는 전세대출 금리가 손익분기 금리(위 사례 연 4.19%)보다 낮은가
• 월세 세액공제 요건(무주택 세대주, 총급여 8,000만원 이하, 85㎡ 또는 기준시가 4억원 이하, 전입)을 갖췄는가
• 그 집이 반환보증 가입 요건 안에 들어오는가
• 2년 안에 이사할 가능성이 높은가

청년이라면 월세 쪽 부담을 더 낮추는 청년월세 지원도 함께 계산에 넣어 보세요. 계약을 맺은 뒤에는 금액에 따라 전월세 신고 의무가 생깁니다.

관련 글 · 청년 월세 지원 2026, 조건과 지원금액 보기

전세냐 월세냐, 남는 궁금증

자주 묻는 질문

Q. 전세와 월세 중 뭐가 더 이득인가요?▾

보증금 차액에 내 자금 비용(세후 예금금리 또는 대출금리)을 곱한 값과 보증료의 합이, 월세에서 세액공제를 뺀 값보다 작으면 전세가 유리합니다. 2026년 10월 법정 전환 상한 5.0% 기준 사례에서는 전세대출 금리 연 4.19%가 손익분기점이었습니다.

Q. 전월세전환율 법정 상한은 얼마인가요?▾

연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율입니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 3.00%가 되면서 상한은 연 5.0%입니다.

Q. 전세가 월세보다 항상 싼가요?▾

아닙니다. 보증금을 대출로 마련하면 그 이자가 월 비용이 되고, 대출 금리가 전환율에 가까워질수록 차이가 사라집니다. 월세 세액공제까지 받으면 월세가 더 싼 구간이 생깁니다.

Q. 월세도 세금 혜택을 받을 수 있나요?▾

무주택 세대주이고 총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하이면 월세액 세액공제를 받습니다. 총급여 5,500만원(종합소득금액 4,500만원) 이하면 17%, 그 위는 15%이고, 공제 대상 월세는 연 1,000만원까지입니다. 주택은 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억원 이하여야 합니다.

Q. 전세 보증금을 못 돌려받으면 어떻게 하나요?▾

전세보증금 반환보증에 가입돼 있으면 보증기관이 대신 지급합니다. 가입하지 않았다면 전입신고·확정일자로 갖춘 대항력과 우선변제권으로 절차를 밟아야 하므로, 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인하는 편이 안전합니다.

Q. 짧게 살 거면 전세와 월세 중 뭐가 나을까요?▾

거주 기간이 짧으면 월세가 유리한 경우가 많습니다. 전세는 대출 실행, 보증 가입, 보증금 반환까지 단계가 많아 단기 거주에는 거래 부담이 큽니다.

관련 글 · 전세보증금 반환보증, 2억이면 보증료 얼마인가 보기

네 숫자를 같은 월 단위로 놓으면 답이 나온다

전세와 월세는 "어느 쪽이 무조건 이득"인 문제가 아니라, 보증금 차액을 묶는 비용과 월세 중 어느 쪽이 작은지의 문제입니다. 보증금 차액, 내 자금 비용률, 그 집의 전환율(법정 상한은 2026년 10월 연 5.0%), 월세 세액공제 여부 — 이 네 숫자를 월 단위로 맞추면 답이 나옵니다. 자기 돈이 있으면 대개 전세가, 대출로 전세를 만들고 세액공제까지 받을 수 있으면 손익분기 금리 근처에서 월세가 경쟁력을 갖습니다. 어느 쪽이든 보증금 반환 안전성 확인이 비용 계산보다 앞섭니다. 기준금리가 바뀌면 법정 상한도 바뀌므로 계약 시점의 기준금리로 다시 계산하세요.