전세보증금 반환보증, 2억이면 보증료 얼마인가
HUG 전세보증금 반환보증료를 2026년 10월 요율표로 계산했습니다. 보증금 2억원 아파트 2년은 부채비율에 따라 40만 8천~58만 4천원, 공시가격 1.6억원 빌라는 73만 6천원입니다. 가입하려면 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 연소득 5천만원 이하이면 보증료가 60% 할인됩니다.
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전세 계약서에 도장을 찍고 나서 "보증보험은 나중에 알아보자"고 미루는 경우가 많습니다. 그런데 이 상품은 가입할 수 있는 기간이 정해져 있고, 집값과 대출 상태에 따라 아예 거절되기도 합니다. 이 글은 보증료가 얼마인지와 어떤 조건에서 막히는지를 HUG 상품개요(2026년 10월 2일 확인)의 요율표와 산정 기준으로 직접 계산합니다. 전세사기 피해가 이미 생긴 뒤의 구제 절차는 전세사기 피해자 지원 제도에서, 전세대출 한도는 전세대출 DSR에서 다룹니다.
돌려받지 못한 보증금은 HUG가 대신 지급한다
전세보증금 반환보증은 임대차 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 상품입니다. HUG 상품개요는 보증 대상 주택을 단독·다가구·다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트로 정하고 개인·법인·외국인 모두 가입할 수 있다고 밝힙니다. 공관, 가정어린이집, 근린생활시설은 대상이 아닙니다.
보증금 자체에도 상한이 있습니다. 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하이고, 월세가 섞인 계약은 HUG가 공지하는 전월세전환율로 환산한 보증금으로 판단합니다(2026년 7월 1일 이후 신규 신청에 적용하는 전환율은 6.5%).
가입 요건, 실제로 걸리는 지점은 집값 90%와 60%다
가입 요건은 여러 개지만 거절이 갈리는 곳은 주로 금액 요건 두 가지입니다.
첫째, 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 "주택가격 × 90%" 이내여야 합니다. HUG는 이 90%를 담보인정비율이라 부르고, 주택가격에 90%를 곱한 값을 "주택가액"이라 합니다. 상품개요의 예시대로 주택가격이 1억원이면 보증금 9천만원은 가입되고 9천5백만원은 거절됩니다. 둘째, 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 합니다. 주택가격 1억원 집에 근저당 5천5백만원이 있으면, 보증금이 4천만원이라 합계가 한도 안이어도 선순위채권이 주택가액(9천만원)의 60%(5천4백만원)를 넘어 가입할 수 없습니다.
- 금액 요건
- 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
- 선순위채권
- 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내
- 단독·다가구·다중
- 선순위채권 + 앞선 세입자 보증금 ≤ 주택가액의 80%
- 보증금 상한
- 수도권 7억원 · 그 외 5억원
- 계약서
- 계약기간 1년 이상 · 공인중개사를 통해 체결
- 등기·건축물
- 권리침해(압류·가압류 등) 없음 · 위반건축물 아님(아파트 제외)
- 점유
- 거주하며 전입신고 + 확정일자
거절은 대개 임차인 신용이 아니라 집값 대비 보증금·근저당 비율에서 나옵니다.
단독·다가구·다중주택은 한 단계 더 걸립니다. 나보다 앞선 다른 세입자의 보증금(후순위와 공실의 최우선변제금 포함)을 선순위채권과 합쳐 주택가액의 80% 이내여야 하므로, 세대가 많은 건물은 이 기준에서 먼저 막힙니다. 계약 전에 임대인에게 다른 세대 보증금 합계를 받아 두지 않으면 이 계산 자체를 할 수 없습니다.
주택가격은 무엇으로 잡나 — 빌라의 126% 경계
주택가격을 무엇으로 정하느냐가 사실상 가입 여부를 가릅니다. 아파트·오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 시세를 먼저 쓰고, 연립·다세대와 단독·다가구는 국토교통부 공시가격의 140%를 먼저 씁니다(감정평가서를 받으면 그것이 최우선). 여기에 담보인정비율 90%를 곱하므로, 공시가격으로 평가되는 빌라는 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격의 126%가 보증금과 선순위채권을 합친 상한이 됩니다.
이 경계를 숫자로 넣어 보면 이렇습니다. 근저당이 없는 빌라에 보증금 2억원으로 들어가려면 공시가격이 2억원 ÷ 1.26 = 1억 5,873만원 이상이어야 합니다. 공시가격 1억 6천만원이면 주택가액이 1억 6천만원 × 1.4 × 0.9 = 2억 160만원이라 가입되지만, 공시가격 1억 5천5백만원이면 주택가액이 1억 9,530만원이라 보증금 2억원은 거절됩니다. 같은 빌라라도 공시가격이 해마다 바뀌므로, 갱신 때 보증금을 올리면 다시 계산해야 합니다. 상품개요는 갱신 계약에서 보증금이 늘지 않으면 주택가격을 다시 반영하지 않는다고 밝히고 있어, 보증금을 동결한 갱신은 공시가격 하락의 영향을 받지 않습니다.
관련 글 · 전세대출 DSR, 무주택자는 빠지고 1주택자만 걸립니다 보기보증료는 얼마인가 — 부채비율이 금액을 가른다
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 요율은 보증금액 구간, 주택 유형(아파트·기타), 부채비율(선순위채권 + 전세보증금 ÷ 주택가액) 세 가지로 정해집니다. 보증금 2억원은 "1억원 초과~2억원 이하" 구간입니다.
| 주택 유형 | 부채비율 70% 이하 | 70% 초과~80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|
| 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 기타(빌라·단독 등) | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
같은 보증금 2억원, 2년(730일) 계약을 조건만 바꿔 계산하면 차이가 분명해집니다.
| 조건 | 주택가액 | 부채비율 | 요율 | 2년 보증료 |
|---|---|---|---|---|
| 아파트 시세 3.5억, 근저당 없음 | 3.15억 | 63.5% | 0.102% | 40만 8,000원 |
| 아파트 시세 3억, 근저당 없음 | 2.7억 | 74.1% | 0.124% | 49만 6,000원 |
| 아파트 시세 3억, 근저당 6천만원 | 2.7억 | 96.3% | 0.146% | 58만 4,000원 |
| 빌라 공시가격 1.6억, 근저당 없음 | 2.016억 | 99.2% | 0.184% | 73만 6,000원 |
계산식은 모두 같습니다. 예를 들어 첫 줄은 2억원 × 0.102% × 730 ÷ 365 = 40만 8,000원입니다. 표가 보여 주는 것은 보증료를 키우는 것이 보증금이 아니라 집값 대비 비율이라는 점입니다. 같은 2억원이라도 시세가 넉넉한 아파트는 40만원대, 공시가격 기준으로 겨우 한도 안에 들어오는 빌라는 70만원대입니다. 그리고 빌라의 부채비율 99.2%는 보증료만 비싼 것이 아니라, 집값이 조금만 낮게 잡혀도 가입이 거절되는 경계에 서 있다는 뜻입니다. 보증료가 유난히 높게 나온다면 그 집의 보증금이 집값에 비해 높다는 신호로 읽는 편이 맞습니다.
선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출 보증료에 10%가 할증되고, 단독·다가구·다중주택에서 다른 세대 계약 확인서를 내지 않으면 해당 보증금 구간의 최고 요율이 적용됩니다.
보증료 할인은 누가 받나요?
보증신청인(배우자 포함) 연소득이 5천만원 이하이면 60% 할인됩니다. HUG 상품개요의 사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않으며, 그 밖에 한부모가구·만 65세 이상 1인 고령가구 60%, 혼인 7년 이내이고 부부합산 연소득 6천만원 이하인 신혼부부·다자녀(미성년 자녀 3명 이상)·장애인·고령자·노인부양·다문화·국가유공자 가구 40% 등이 있습니다. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약했다면 3% 할인이 별도로 붙습니다. 위 아파트 49만 6,000원 사례에 60% 할인을 적용하면 19만 8,400원, 신혼부부 40% 할인이면 29만 7,600원입니다. 또 납부한 보증료는 보증대상 전세보증금 3억원 이내에서 연말정산 세액공제 대상입니다.
예전 안내에서 보던 "저소득 50%·청년 10%·모바일 신청 3%" 할인은 현재 HUG 상품개요의 할인표에 없습니다. 지자체가 보증료를 따로 지원하는 사업도 있으므로, 주소지 시·군·구 공고를 함께 확인하세요.
관련 글 · 전월세 신고제, 신고 대상과 과태료 조건 보기신청 기한과 절차
신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전, 갱신 계약은 갱신 계약서상 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 2년 계약이면 1년 안입니다. 미분양관리지역 임차인에게는 계약 만료 6개월 전까지 신청을 허용하는 특례가 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입 절차
임차인이 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증에 가입하는 단계입니다. 요건·요율은 2026년 10월 2일 확인한 상품개요 기준이며 변동될 수 있습니다.
계약 전 금액 요건 계산
시세 또는 공시가격 × 140%로 주택가격을 잡고, 보증금 + 선순위채권이 그 90% 안인지, 선순위채권이 주택가액의 60% 안인지 계산합니다.
공인중개사를 통해 계약
보증 가입에는 공인중개사를 통해 체결한 계약서가 필요합니다. 계약기간은 1년 이상이어야 합니다.
전입신고·확정일자
잔금 후 입주해 전입신고와 확정일자를 받습니다. 신청 기한은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계산합니다.
신청 채널 선택
HUG 위탁은행 영업점, 일부 은행 앱, 네이버페이·카카오페이·토스에서 신청할 수 있습니다.
보증료 납부·보증서 발급
할인 대상이면 증빙을 내고, 산정된 보증료를 납부하면 보증서가 발급됩니다.
거절 사유와 갱신 시 주의점
거절은 임차인의 신용이 아니라 집의 상태와 서류 때문에 대부분 발생합니다. 금액 요건(90%·60%·다가구 80%) 초과, 소유권에 걸린 압류·가압류·가처분, 위반건축물 표시, 임대인이 HUG 보증금지대상자인 경우, 공인중개사 없이 직거래한 계약서, 단독·다가구·다중주택이 아닌 집에 다른 세대 전입이 남아 있는 경우가 대표적입니다. 질권이 설정되거나 채권양도가 통지된 전세대출을 받았다면 가입할 수 없고, HUG와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출만 예외입니다.
이 상품의 가장 큰 함정은 거절 여부를 계약 뒤에야 확인하는 구조라는 점입니다. 보증에 들 생각으로 전세를 택했는데 그 집이 요건에서 탈락하면, 계약금이 묶인 상태에서 보증 없이 살거나 위약금을 감수해야 합니다. 그래서 순서를 뒤집어야 합니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당을 확인하고, 위 126% 계산과 90% 계산을 먼저 해 본 뒤 기준을 넘는 집은 후보에서 빼는 것입니다.
갱신 때는 두 가지를 다시 봅니다. 보증금을 올리면 주택가격을 새로 반영해 한도를 다시 심사하고, 신청 기한도 갱신 계약 기준 1/2로 다시 셉니다. 계약 자체의 신고 의무는 전월세 신고제에 정리돼 있습니다. 전월세 신고 때 계약서를 첨부하면 확정일자가 함께 부여되므로 보증 가입에 필요한 서류를 한 번에 갖출 수 있습니다.
계약 전 점검 체크리스트
- 주택가격 확인 — 아파트는 KB·부동산원 시세, 빌라·다가구는 공시가격 × 140%로 잡습니다.
- 90% 계산 — 보증금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 안인지 봅니다. 빌라는 공시가격의 126%가 상한입니다.
- 60% 계산 — 근저당 등 선순위채권이 주택가액의 60% 안인지 봅니다. 50%를 넘으면 보증료 10% 할증입니다.
- 다가구라면 80% 계산 — 앞선 세입자 보증금까지 합산합니다.
- 계약 방식 — 공인중개사를 통한 1년 이상 계약인지 확인합니다.
- 신청 마감일 기록 — 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 전입니다.
- 할인 대상 확인 — 연소득 5천만원 이하 60%, 신혼부부 40% 등 해당 여부를 봅니다.
반환보증을 두고 오가는 질문과 답
자주 묻는 질문
- 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 갱신 계약은 갱신 계약서상 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다.
- 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 아파트 2년 계약이면 부채비율에 따라 연 0.102~0.146%가 적용돼 40만 8천~58만 4천원이고, 빌라 등 기타 주택은 연 0.117~0.184%입니다.
- 공시가격으로 주택가격을 잡는 연립·다세대는 공시가격 × 140%에 담보인정비율 90%를 곱하므로, 보증금과 선순위채권을 합쳐 공시가격의 126% 이내여야 가입할 수 있습니다.
- 선순위채권이 주택가액(주택가격 × 90%)의 60%를 넘거나, 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90%를 넘으면 가입할 수 없습니다.
- 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5천만원 이하이면 60%, 혼인 7년 이내·부부합산 연소득 6천만원 이하 신혼부부는 40% 할인됩니다. 사회배려계층 할인은 중복되지 않고, 전자계약 3% 할인은 따로 붙습니다.
- 가입 요건에 공인중개사를 통해 체결한 계약서가 들어 있습니다. 다만 기존 계약을 중개사를 통해 맺었다면 갱신 계약서는 중개사를 거치지 않아도 됩니다.
Q. 전세보증금 반환보증은 언제까지 신청할 수 있나요?▾
Q. 보증금 2억원이면 보증료는 얼마인가요?▾
Q. 빌라는 공시가격의 몇 %까지 보증금을 받을 수 있나요?▾
Q. 집주인 대출이 많으면 가입이 거절되나요?▾
Q. 보증료 할인은 어떻게 받나요?▾
Q. 공인중개사 없이 직거래한 전세도 가입되나요?▾
보증료보다 먼저 계산할 것은 90%와 126%
전세보증금 반환보증에서 판단이 필요한 지점은 보증료가 아니라 가입 가능성입니다. 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90%, 빌라라면 공시가격의 126% 안에 들어오는지, 선순위채권이 주택가액의 60% 안인지를 계약 전에 계산하세요. 이 계산은 등기부등본과 공시가격 조회만으로 할 수 있고, 계약 뒤에는 되돌릴 방법이 없습니다. 보증료는 같은 2억원이라도 40만원대에서 70만원대까지 벌어지는데, 높게 나온다면 그 집의 보증금이 집값에 비해 높다는 경고로 받아들이면 됩니다. 요율과 요건은 2026년 10월 2일 HUG 상품개요 기준이며 공지로 바뀔 수 있습니다.
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