계약갱신청구권과 묵시적 갱신 — 다른 점과 같은 해지 규칙

전세 만기가 다가오면 "2년 더 살 수 있다"는 말을 듣습니다. 그런데 그 2년이 묵시적 갱신으로 온 것인지 계약갱신요구권을 써서 온 것인지에 따라 권리 사용 횟수와 임대인의 거절 가능성이 달라집니다. 중도 해지는 같은 규칙이라는 점까지 구분해야 계약 종료일을 잘못 잡지 않습니다.

생활법령정보 임대차계약 갱신 보기

두 갈래를 조문으로 갈라 보면

구분	묵시적 갱신	계약갱신요구권
근거	주택임대차보호법 제6조	제6조의3
성립 방식	양쪽이 법정 기간에 통지하지 않음	임차인이 명확하게 요구
시기	임대인 6개월~2개월 전 미통지, 임차인 2개월 전 미통지	만료 6개월 전~2개월 전
횟수	제한 없음	1회
존속기간	2년	2년
조건	종전과 동일	종전과 동일하되 차임·보증금 증감 가능
임차인 중도 해지	언제든 통지, 도달 3개월 뒤 효력	같은 규칙 적용

두 조문의 원문과 해설은 찾기쉬운 생활법령정보의 임대차계약 갱신 안내에서 함께 볼 수 있습니다.

가장 큰 차이는 횟수입니다. 계약갱신요구권은 1회 제한이 있지만 묵시적 갱신에는 그런 제한이 붙어 있지 않습니다. 그래서 "이번 연장이 무엇으로 이뤄졌는가"를 아는 것이 나중에 카드를 한 장 남기느냐 마느냐로 이어집니다.

중간에 나갈 때는 같은 규칙입니다

묵시적 갱신으로 2년이 연장된 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권으로 갱신한 계약도 제6조의3제4항이 이 해지 규정을 준용하므로 같습니다.

이 3개월이 실무에서 중요합니다. 통지한 날 바로 나갈 수 있는 것이 아니고, 보증금 반환도 그 효력 발생 시점을 기준으로 논의됩니다. 이사 일정을 통지일이 아니라 통지일 + 3개월로 잡아야 어긋나지 않습니다.

부동산·세금

갱신 이후 중도 해지 타임라인

① 해지 통지

임차인이 임대인에게 통지 (두 갱신 모두 언제든 가능)

② 효력 발생

임대인이 통지받은 날부터 3개월 경과

③ 이사·정산

효력 발생 시점을 기준으로 일정을 잡는다

주의

통지한 날 바로 나갈 수 있는 것이 아니다

통지일이 아니라 '통지일 + 3개월'이 기준이다 — 이사 날짜를 여기에 맞춰야 한다.

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임대인이 거절할 수 있는 사유는 정해져 있습니다

계약갱신요구권은 임차인이 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그 정당한 사유는 제6조의3에 열거돼 있습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임대인 동의 없이 무단 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
• 철거·재건축이 필요한 경우 — 공사시기를 구체적으로 고지했거나, 노후·훼손, 법령상 필수인 경우
• 임대인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 임차인의 중대한 의무 위반

이 중 실무에서 분쟁이 가장 잦은 것이 마지막에서 두 번째, 실거주입니다.

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실거주로 거절하고 남에게 세를 놓으면

여기가 이 글에서 가장 구체적으로 알아 둘 부분입니다. 임대인이나 그 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 임대인은 종전 임차인의 손해를 배상해야 합니다(제6조의3제5항·제6항). 다른 거절 사유 전체에 자동으로 적용되는 산식은 아닙니다.

당사자가 손해배상액을 미리 합의하지 않았다면 배상액은 아래 셋 중 큰 금액으로 정합니다.

산정 기준	내용
① 환산월차임 3개월분	거절 당시 월차임과 보증금의 환산월차임을 합한 금액의 3개월분
② 차액의 2년분	제3자 계약의 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 24개월분
③ 실제 손해액	실거주 사유의 갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해
적용	셋 중 가장 큰 금액

"3개월치 월세"만 알려진 경우가 많은데, 보증금이 있으면 법정 전환율로 월차임에 환산한 금액도 포함합니다. 임대인이 실거주를 이유로 내보낸 뒤 시세를 크게 올려 새 세입자를 들였다면 ②가 ①보다 훨씬 커질 수 있습니다.

가정 계산을 해보겠습니다. 두 계약 모두 보증금이 없고 월세가 100만원에서 130만원으로 올랐으며, 손해배상액을 미리 합의하지 않은 경우입니다. ①은 100만원 × 3 = 300만원, ②는 월 차액 30만원 × 24 = 720만원입니다. 위의 실거주 거절·제3자 임대 요건을 충족하고 ③ 실제 손해액이 720만원 이하라면 720만원을 적용합니다. 실제 손해가 900만원으로 인정되면 ③이 더 커져 900만원이 됩니다. 보증금이 있으면 이 예시를 그대로 쓰지 말고 환산월차임부터 다시 계산해야 합니다.

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5%는 어디까지인가

계약갱신요구권으로 갱신되는 계약은 종전과 동일한 조건이 원칙이고, 차임·보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다. 증액 청구는 약정액의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못하고, 증액한 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못합니다. 지방자치단체 조례가 5%보다 낮은 비율을 정할 수도 있습니다. 묵시적 갱신 시점에는 종전 조건이 그대로 이어지지만, 그 뒤의 적법한 증감청구 가능성까지 영구히 사라지는 것은 아닙니다.

임대인 입장에서 이 5% 제한을 지키는 대신 세제 혜택을 받는 경로도 있습니다 — 상생임대주택 특례로 거주요건 2년을 면제받는 구조가 그것입니다. 임차인에게는 재계약 협상에서 참고할 만한 배경입니다.

만기 전에 확인할 것

전세 만기 전 갱신 판단 순서

어느 갱신으로 갈지 정하는 절차

1. 1

   만료일에서 역산

   계약 만료 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 표시합니다. 이 구간이 계약갱신요구권 행사 기간이자 임대인의 통지 기간입니다.

2. 2

   임대인 통지 여부 확인

   임대인이 6개월~2개월 전 사이에 갱신거절이나 조건변경을 통지했는지 확인합니다. 통지가 없으면 묵시적 갱신 쪽이 열립니다.

3. 3

   갱신요구권 사용 이력 확인

   이전 계약에서 계약갱신요구권을 이미 썼는지 확인합니다. 1회 제한이므로 남아 있는지가 선택을 좌우합니다.

4. 4

   증액 요구가 있으면 5% 확인

   임대인이 인상을 요구하면 직전 계약 대비 5%를 넘는지 계산합니다. 갱신 시 증액은 제7조 범위로 제한됩니다.

5. 5

   거절당하면 사유를 문서로

   임대인이 갱신을 거절하면 사유를 남는 형태로 받아 둡니다. 실거주가 사유라면 이후 제3자 임대 여부가 손해배상 쟁점이 됩니다.

6. 6

   중도 해지 시 3개월 계산

   묵시적 갱신과 갱신요구권에 따른 갱신 모두 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

이사를 결정했다면 보증금 회수가 다음 과제입니다. 전세보증금 반환보증의 보증료가 2억 원 기준으로 얼마인지 미리 계산해 두고, 전세와 월세 사이에서 고민 중이라면 비용으로 따져 보는 비교가 판단에 도움이 됩니다. 새로 전세대출을 받는다면 1주택자는 전세대출 이자가 DSR에 반영된다는 점도 한도 계산에 넣어야 합니다.

보증금 자체가 불안하다면 순서가 달라집니다. 전세사기 피해자 지원으로 집을 지키고 보증금을 받는 경로를 먼저 확인하고, 아예 매수로 방향을 틀 계획이라면 청년주택드림 청약통장과 생애최초 주택구입 대출 한도를 같이 계산해 두는 편이 낫습니다.

확인 체크리스트

• 계약 만료일에서 6개월 전·2개월 전 날짜를 계산했는가
• 임대인의 갱신거절·조건변경 통지가 그 기간에 있었는가
• 계약갱신요구권을 이미 1회 썼는가
• 2기 차임 연체 상태인가, 과거 연체 이력이 있는가 (묵시적 갱신과 갱신거절 사유의 문언을 구분)
• 증액 요구가 직전 계약 대비 5% 이내인가
• 갱신 거절 사유를 남는 형태로 받아 두었는가
• 중도 해지 시 통지 + 3개월 일정을 반영했는가
• 실거주 거절이었다면 그 뒤 제3자 임대 여부를 확인할 방법을 알아 두었는가

갱신청구권 분쟁 전 궁금한 것들

자주 묻는 질문

Q. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 뭐가 다른가요?▾

근거 조문부터 다릅니다. 묵시적 갱신은 제6조로 양쪽이 통지 없이 기간이 지나 자동 연장되는 것이고, 계약갱신요구권은 제6조의3으로 임차인이 만료 6개월 전~2개월 전에 적극적으로 행사하는 권리입니다. 갱신요구권만 1회 제한이 있습니다.

Q. 계약갱신요구권은 언제까지 행사해야 하나요?▾

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간을 넘기면 행사할 수 없습니다.

Q. 갱신되고 나서 중간에 나가고 싶으면요?▾

묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 따른 갱신 모두 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

Q. 임대인이 실거주한다며 거절했는데 다른 사람에게 세를 놓았습니다.▾

갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 대상입니다. 배상액을 미리 합의하지 않았다면 환산월차임 3개월분, 신규와 기존 환산월차임 차액의 24개월분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액을 적용합니다. 보증금도 월차임으로 환산해 포함합니다.

Q. 월세를 두 번 밀렸는데 갱신을 요구할 수 있나요?▾

갱신요구권은 2기 차임액만큼 연체한 사실이 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 제6조제3항의 2기 차임 연체 상태 등을 따로 판단합니다. 단순히 납부일을 두 번 넘겼다는 뜻과도 다르므로 연체액·상환일을 확인하세요.

Q. 갱신할 때 임대료를 얼마까지 올릴 수 있나요?▾

계약갱신요구권에 따른 갱신에서는 원칙적으로 5% 이내이며, 조례가 더 낮게 정할 수 있습니다. 증액 후 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못합니다. 묵시적 갱신 시점에는 종전 조건이 그대로 이어집니다.

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갱신의 쟁점은 1회, 3개월, 5%라는 숫자다

• 두 갈래는 다른 제도 — 묵시적 갱신(제6조) / 계약갱신요구권(제6조의3). 갱신요구권만 1회 제한
• 행사 기간 — 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
• 중도 해지 — 두 갱신 모두 임차인이 언제든 통지할 수 있고, 도달 후 3개월이 지나야 효력이 생깁니다
• 증액 상한 — 제7조 범위, 5% 이내
• 실거주 거절 후 제3자 임대 — 사전 배상액 합의가 없다면 환산월차임 3개월분 / 차액 24개월분 / 실제 손해액 중 큰 금액

법령과 생활법령정보는 2026년 9월 19일 확인했습니다. 요구는 법정 기간 안에 여유 있게 보내고 임대인에게 도달한 날짜와 답변을 함께 보관하세요. 이 글은 묵시적 갱신과 법정 갱신요구권 행사에 따른 갱신을 비교한 것이므로, 별도로 합의해 새 계약을 쓴 경우에는 그 경위부터 확인해야 합니다. 분쟁이 예상되면 대한법률구조공단(☎132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에서 사실관계별 상담을 받을 수 있습니다.