상생임대인, 2026년 말까지 계약·계약금·임대 개시가 필요합니다
상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 계약하고 계약금 수령이 확인되며 임대도 시작해야 합니다. 직전 계약 1년 6개월, 새 계약 2년, 임대료 5%와 양도 신고 때 낼 서류를 현행 조문 기준으로 정리했습니다.
목차 · 핵심만 바로 보기
왜 거주요건이 문제가 되나
국세청 양도소득세 안내에 따르면 1세대 1주택 비과세의 기본 요건은 2년 이상 보유입니다. 그런데 여기에 하나가 더 붙습니다 — 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
보유만으로는 안 되고 실제로 2년을 살아야 한다는 뜻입니다. 직장이나 자녀 학교 때문에 다른 곳에 살면서 그 집을 세놓은 경우, 이 요건에서 막힙니다. 상생임대주택 특례가 겨냥하는 지점이 정확히 여기입니다.
- 기본 요건
- 1세대 1주택 + 2년 이상 보유
- 추가 요건
- '17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역 주택은 거주 2년
- 막히는 경우
- 집을 세놓고 본인은 다른 곳에 거주
- 특례 효과
- 상생임대주택이면 그 거주요건을 면제
특례가 없애 주는 것은 '보유'가 아니라 '거주' 요건이다 — 2년 보유는 여전히 필요하다.
5%는 어디에 대한 5%인가
상생임대차계약은 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 계약을 말합니다. 기준이 시세나 주변 시세가 아니라 바로 앞 계약이라는 점이 핵심입니다.
여기서 직전 임대차계약에도 요건이 붙습니다. 거주자가 주택을 취득한 후에 새로 체결한 계약이어야 하고, 실제 임대 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 집을 사면서 승계받은 기존 임대차계약은 직전 계약으로 인정되지 않습니다 — 매수와 동시에 넘겨받은 계약을 기준 삼아 5%를 계산하면 어긋납니다.
상생임대차계약 자체는 실제 임대 기간이 2년 이상이어야 합니다.
월세 없이 보증금만 있는 전세라면 계산은 단순합니다. 직전 보증금이 3억원이고 새 보증금이 3억 1,500만원이면 (3억 1,500만원 − 3억원) ÷ 3억원 × 100 = 5%입니다. 3억 1,600만원이면 약 5.33%여서 인상률 요건을 넘습니다. 이 계산을 통과해도 두 계약의 실제 임대 기간과 취득 후 체결 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 직전 임대차계약 | 상생임대차계약 |
|---|---|---|
| 계약 관계 | 주택 취득 후 임차인과 체결 | 직전 계약을 기준으로 체결 |
| 실제 임대 기간 | 1년 6개월 이상 | 2년 이상 |
| 임대료 조건 | 인상률의 기준 | 보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하 |
| 취득 때 승계한 계약 | 그 자체는 제외 | 승계 후 새로 갱신한 계약이 직전 계약이 될 수 있음 |
| 특례 효과 | 기준선 역할 | 거주기간 제한 면제 |
집을 사면서 넘겨받은 계약 자체는 직전 계약에서 빠집니다. 다만 취득한 뒤 그 계약을 새로 갱신하고, 다시 다음 계약을 체결했다면 각 계약이 기간과 인상률 요건을 충족하는지 따져볼 수 있습니다. 국세청도 승계 계약을 갱신한 계약과 그 재갱신 계약이 각각 직전 계약과 상생 계약이 될 수 있다고 해석했습니다. 따라서 “세입자가 같으면 무조건 안 된다”거나 “승계 이력이 있으면 영원히 안 된다”는 식으로 판단하면 안 됩니다.
보증금과 월세를 서로 바꾸는 갱신은 단순히 두 금액을 각각 5% 곱해서 판정하지 않습니다. 시행령 제155조의3제2항에 따라 「민간임대주택에 관한 특별법」의 전환 기준으로 증가율을 계산하므로, 전세를 반전세로 바꾸는 계약은 계약 전에 계산 근거를 남겨 두는 편이 안전합니다.
관련 글 · 양도소득세 계산법과 장특공·비과세 절세 보기임대 기간 2년을 못 채우면
상생임대차계약에 따른 임대 기간 2년을 충족하기 전에 주택을 양도하면 특례가 적용되지 않습니다. 계약서만 쓰고 도중에 파는 경우가 여기 해당합니다.
세입자가 중도에 나가는 상황도 계산에 넣어야 합니다. 시행령 제155조의3제4항은 임차인 사정으로 새 계약을 체결할 때 새 보증금·임대료가 종전보다 낮거나 같은 경우 등 정해진 조건에서 임대 기간을 합산할 수 있도록 합니다. 공실까지 임대 기간으로 계산하거나, 새 임차인과 계약했다는 이유만으로 무조건 처음부터 다시 세는 방식은 피해야 합니다.
국세청 양도소득세 개요 보기2026년 12월 31일까지 세 가지가 끝나야 합니다
이 특례에서 가장 먼저 확인해야 할 것이 기한입니다. 현행 소득세법 시행령 제155조의3은 상생임대차계약을 정해진 기간 안에 체결하고 임대를 개시할 것을 요구합니다. 계약 체결은 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정합니다.
국가법령정보센터의 소득세법 시행령 개정이유를 따라가면 이렇습니다.
- 2022년 8월 2일 개정(대통령령 제32830호) — 체결기한을 2022년 12월 31일까지에서 2024년 12월 31일까지로 연장
- 2024년 11월 12일 개정(대통령령 제34990호) — 다시 2026년 12월 31일까지로 2년 연장
2026년 9월 19일 현재 시행 중인 조문에도 이 기한이 그대로 남아 있습니다. 따라서 늦어도 2026년 12월 31일까지 계약 체결, 계약금 수령 확인, 임대 개시가 모두 이뤄져야 합니다.
관련 글 · 전월세 신고제, 신고 대상과 과태료 조건 보기2022년 개정으로 넓어진 부분
국가법령정보센터의 개정이유에 따르면, 2022년 8월 2일 개정(대통령령 제32830호) 전까지는 임대개시일 기준 1주택자이고 주택 기준시가가 9억원 이하인 경우로 한정해 거주기간 요건을 완화했습니다.
개정 이후에는 임대개시일 당시 다주택자이거나 기준시가가 9억원을 넘는 경우라도 다른 요건을 충족하면 특례를 적용할 수 있게 됐습니다. 장기보유특별공제에서도 적용에 필요한 거주기간 제한을 면제하는 것이며, 실제 살지 않은 기간을 거주한 기간으로 만들어 주는 제도는 아닙니다. 보유기간·실제 거주기간에 따른 공제율은 별도로 계산해야 합니다.
다만 앞서 짚은 대로, 넓어진 것은 임대개시 시점의 요건이지 양도 시점의 요건이 아닙니다.
관련 글 · 다주택자 세금, 취득·보유·양도 3단계 계산 보기실행 순서
상생임대주택 특례 적용받는 순서
직전 계약 확인부터 양도까지
직전 임대차계약 확인
주택을 취득한 후에 새로 체결한 계약인지, 실제 임대 기간이 1년 6개월 이상인지 확인합니다. 매수 시 승계받은 계약은 직전 계약으로 인정되지 않습니다.
5% 이내로 계약 체결
직전 계약의 보증금·임대료 대비 증가율이 5%를 넘지 않도록 새 계약을 맺습니다. 기준은 시세가 아니라 직전 계약입니다.
2026년 안에 계약·계약금·개시 완료
계약 체결과 계약금 수령이 증빙되고 임대까지 2026년 12월 31일 안에 시작돼야 합니다. 2027년 입주를 전제로 한 선계약은 이 요건을 채우지 못합니다.
임대 기간 2년 채우기
실제 임대 기간이 2년 이상이어야 합니다. 공실이 생기면 충족 시점이 밀립니다.
양도 시 1세대 1주택 판정
일시적 2주택 등 법정 특례를 포함해 양도 시점의 1세대 1주택 요건을 확인합니다. 다른 주택이 있으면 처분 기한과 순서를 함께 검토합니다.
양도세 신고 때 특례 신청
양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서에 직전 계약서와 상생 계약서를 붙여 관할 세무서에 제출합니다. 계약금 수령 자료와 임대차 신고 이력도 함께 보관합니다.
임대차 신고 의무와 과태료 기준은 전월세 신고제에 정리돼 있고, 비과세 요건 전반은 1세대 1주택 양도세 비과세의 3가지 함정에서 함께 보는 편이 낫습니다. 실제 세액이 얼마나 달라지는지는 양도소득세 계산법과 장기보유특별공제로 가늠할 수 있고, 여러 채를 정리하는 순서를 짤 때는 다주택자 세금 3단계를 참고하세요.
상생임대차계약도 임대차 계약이라 신고 대상인지 확인해야 합니다. 보유 단계에서 나가는 세금은 재산세 7·9월 납부 구조와 종합부동산세 과세 대상에서 갈리고, 전세보증금을 돌려줄 여력을 미리 봐야 한다면 전세보증금 반환보증도 함께 확인하세요.
확인 체크리스트
- 직전 임대차계약이 주택 취득 후 새로 체결한 계약인가 (승계 계약 아님)
- 직전 임대차계약의 실제 임대 기간이 1년 6개월 이상인가
- 새 계약의 보증금·임대료 인상률이 직전 계약 대비 5% 이하인가
- 계약 체결과 계약금 수령 사실이 증빙되는가
- 실제 임대 개시일도 2026년 12월 31일 이전인가
- 상생임대차계약의 실제 임대 기간이 2년 이상이 되는가
- 양도 시점의 1세대 1주택 요건을 확인했는가 (일시적 2주택 등 법정 특례 포함)
- 2년 보유 요건은 별도로 충족하는가 (특례는 거주요건만 면제)
- 계약서·임대차 신고 이력을 증빙으로 보관하고 있는가
- 양도소득세 신고 때 특례적용신고서와 두 계약서를 제출할 계획인가
상생임대인 요건 관련 질의
자주 묻는 질문
- 계약 체결만으로 끝나지 않습니다. 2026년 12월 31일까지 계약금을 지급받은 사실이 확인되고 실제 임대도 시작돼야 합니다. 실제 임대 기간 2년은 그 뒤에 채울 수 있습니다.
- 아닙니다. 면제되는 것은 조정대상지역 취득 주택에 붙는 거주요건 2년입니다. 1세대 1주택 비과세의 기본 요건인 2년 이상 보유는 그대로 충족해야 합니다.
- 아닙니다. 직전 임대차계약의 보증금·임대료 대비 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. 기준은 바로 앞 계약입니다.
- 승계받은 계약 자체는 제외됩니다. 다만 취득 후 그 계약을 갱신하고 다시 재갱신했다면, 각 계약이 나머지 요건을 충족하는 경우 갱신 계약과 재갱신 계약을 각각 직전 계약과 상생 계약으로 볼 수 있다는 국세청 해석이 있습니다.
- 임대개시일 당시 다주택자여도 계약은 가능합니다. 양도 시점에는 1세대 1주택 요건을 충족해야 하며, 일시적 2주택 등 법에서 1주택으로 보는 특례도 포함됩니다.
- 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년을 충족하기 전에 양도하면 특례가 적용되지 않습니다.
- 2022년 8월 2일 개정으로 임대개시일 당시 기준시가가 9억원을 넘거나 다주택자인 경우에도 적용될 수 있게 바뀌었습니다. 다만 양도 시점의 1세대 1주택 요건은 그대로입니다.
Q. 상생임대인 특례는 언제까지 계약해야 하나요?▾
Q. 상생임대인이 되면 보유 2년도 면제되나요?▾
Q. 5%는 주변 시세 기준인가요?▾
Q. 집을 사면서 승계받은 계약도 직전 계약이 되나요?▾
Q. 다주택자도 상생임대차계약을 맺을 수 있나요?▾
Q. 임대 2년을 못 채우고 팔면 어떻게 되나요?▾
Q. 기준시가가 9억원을 넘으면 안 되나요?▾
계약서 날짜 하나만 확인해서는 부족합니다
- 기한 — 2026년 12월 31일까지 계약·계약금 수령 증빙·임대 개시를 완료해야 합니다
- 면제되는 것 — 조정대상지역 취득 주택의 거주요건 2년. 보유 2년은 그대로입니다
- 5%의 기준 — 시세가 아니라 직전 임대차계약. 직전 계약은 취득 후 새로 체결하고 1년 6개월 이상 임대한 것이어야 합니다
- 임대 기간 — 상생임대차계약은 실제 2년 이상
- 양도 시점 — 1세대 1주택 요건을 별도로 확인합니다. 일시적 2주택 등 법정 특례도 함께 봅니다
세법과 요건은 2026년 9월 19일 현재 시행 중인 조문을 기준으로 확인했습니다. 이 특례는 계약서 한 장보다 시간표가 중요합니다. 직전 계약의 1년 6개월 종료일, 새 계약의 실제 시작일, 2년 충족일, 예상 양도일을 한 줄에 놓으면 적용 가능성을 빠르게 걸러낼 수 있습니다. 보증금과 월세를 바꾸거나 중도 퇴거를 합산해야 하는 사례라면 계약 전에 세무서나 세무 전문가에게 사실관계별 판단을 확인하세요.
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