전세사기 피해자 지원, 집 지키고 보증금 받는 법

전세사기를 당하면 "보증금은 이제 못 받나", "당장 집에서 나가야 하나" 같은 걱정이 먼저 밀려옵니다. 지원 제도를 조문 단위로 뜯어보면 선택지는 집을 지키는 길과 보증금을 되찾는 길 두 갈래로 갈리고, 2026년 개정은 이 두 갈래를 각각 넓히되 서로 겹쳐 쓰지는 못하게 설계했습니다. 어느 길이 나에게 맞는지부터 정하면 훨씬 덜 막막해집니다.

국가가 물어주는 게 아니라 길을 터주는 제도다

전세사기 피해자 지원은 임대인에게 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 국가로부터 주거·금융·법률 지원을 받도록 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 정한 제도입니다. 지원을 받기 전에 먼저 국토교통부 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 '전세사기피해자'로 결정받아야 합니다.

이 결정이 '보증금을 국가가 대신 물어준다'는 뜻은 아닙니다. 특별법은 경·공매 유예, 우선매수권, LH 매입 후 공공임대처럼 피해자가 손실을 줄이도록 길을 터주는 방식이 중심이고, 2026년 11월부터 시행되는 최소보장제도 보증금 전액이 아니라 3분의 1까지만 메웁니다. 그래서 "무엇을 받느냐"보다 "어느 길을 고르느냐"가 더 중요합니다.

지원금·복지·정책

전세사기 피해자 결정, 핵심 요건 (제3조)

대항요건

주택 인도·전입신고 + 확정일자(임차권등기·전세권 설정 포함)

보증금

5억원 이하, 위원회가 2억원 범위에서 상향 가능

피해 규모

경·공매 개시·임대인 파산·회생 등으로 2인 이상 임차인 피해(예상 포함)

기망 의도

수사 개시, 기망, 무자력자에게 양도, 무리한 다수 주택 취득 등 의심 사유

제외

보증보험으로 전액 반환 가능, 보증금 전액 최우선변제, 자력 전액 회수 가능

경매·공매가 이미 끝난 임차인은 대항요건과 피해 규모 요건이 면제됩니다.

전세사기 피해자로 인정받는 요건

어떤 조건을 갖춰야 하나요?

대항요건과 확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상 임차인의 피해(예상 포함), 임대인의 보증금 미반환 의도를 의심할 상당한 이유 네 가지를 모두 갖춰야 합니다. 특별법 제3조는 보증금 상한을 5억원으로 정하되(2024년 9월 개정으로 3억원에서 상향), 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원 범위에서 올릴 수 있게 했습니다.

놓치기 쉬운 것은 제외 조항입니다. 전세보증금 반환보증에 가입해 전액 돌려받을 수 있거나, 보증금 전액이 최우선변제 대상(소액임차인)이거나, 대항력·우선변제권으로 전액 자력 회수가 가능하다고 판단되면 피해자 결정 대상이 아닙니다. 반환보증 가입자는 먼저 전세보증금 반환보증 이행 청구가 순서입니다. 반대로 경매·공매가 이미 끝난 임차인은 대항요건과 피해 규모 요건이 면제되므로, "이미 집이 넘어갔으니 늦었다"고 포기할 필요는 없습니다.

신청은 어디서, 언제까지 하나요?

거주지 관할 시·도에 결정을 신청하고, 2025년 5월 31일 이전에 최초로 임대차계약을 맺은 임차인이 대상이며, 신청은 법 유효기간인 2027년 5월 31일까지 가능합니다. 2025년 5월 개정 부칙이 적용 대상을 그 날짜 이전 계약으로 정했고, 유효기간 만료 전에 결정됐거나 신청한 사람에게는 만료 뒤에도 법이 계속 적용됩니다.

기한이 하나 더 있습니다. 제14조의2는 결정받은 뒤 지원을 신청할 수 있는 기간을 결정일부터 3년(경·공매 진행 등 부득이한 사유가 있으면 절차 완료일부터 1년)으로 정합니다. 결정만 받아 두고 지원 신청을 미루면 이 기간이 지나갈 수 있습니다.

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살던 집에 계속 살까, 보증금을 회수할까

피해자로 결정된 뒤 가장 큰 갈림길은 "이 집에 계속 살 것이냐, 정리하고 회수에 집중할 것이냐"입니다.

전세사기 피해주택, 세 가지 대응 방향 비교 (2026년 10월 기준)

구분	우선매수권 직접 낙찰	LH에 매입 요청(공공임대 거주)	보증금 회수 우선
살던 집 유지	가능 (내 소유가 됨)	가능 (공공임대로 최장 10년, 이후 연장)	이사 가능성 있음
목돈 필요	경락자금 필요(정책대출 활용)	필요 없음	필요 없음
핵심 지원	경락자금 저리 대출	경매차익을 임대료로 사용·잔액 지급	배당·회수 + 최소보장(2026-11-12~)
최소보장금	받을 수 없음(직접 매수자 제외)	받을 수 없음(공공임대 지원과 택일)	회수액이 보증금 3분의 1 미만이면 부족분

표의 마지막 줄이 2026년 개정의 핵심입니다. 제25조의9는 피해주택을 직접 매수한 사람은 최소지원금을 신청할 수 없고, 최소지원금을 받으면 LH 매입·공공임대 지원을 받을 수 없다고 정합니다. 세 갈래는 겹쳐 쓰는 메뉴가 아니라 하나를 고르는 메뉴입니다.

제25조에 따른 LH 매입은 피해자가 공공주택사업자에게 매입을 요청하면 LH가 우선매수권을 행사해 낙찰받고, 그 집을 공공임대로 피해자에게 우선 공급하는 구조입니다. 2026년 5월 12일 개정으로 LH는 보증 제공 없이 우선매수권을 행사할 수 있게 됐고, 피해자와 LH가 모두 우선매수 신고를 하면 피해자가 매각기일까지 자기 매수신고를 허가해 달라고 신고할 수 있고 법원은 피해자에게 매각을 허가해야 합니다. 직접 사고 싶은 피해자가 LH에 밀리지 않도록 순서를 정한 것입니다. 경매가 끝났는데 집을 사지 못한 피해자도 이제 공공임대 우선 공급(최장 10년) 대상에 들어갔습니다.

집을 정리하고 떠나려는 경우라면 전세와 월세를 비교해 다음 거처를 정하고, 새 계약은 전월세 신고제로 대항력과 확정일자를 확실히 챙겨 두는 것이 재발 방지의 기본입니다.

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경락자금 대출과 경매차익 지원

경락자금 대출이 뭔가요?

피해자가 우선매수권으로 살던 집을 직접 낙찰받을 때, 그 낙찰 잔금을 마련하도록 지원하는 저리 정책대출입니다. 주택도시기금 디딤돌대출 등을 활용해 일반 대출보다 낮은 금리로 경락 잔금을 조달할 수 있지만, 금리와 한도는 기금 정책에 따라 수시로 바뀌므로 신청 시점 조건을 주택도시기금 안내로 확인해야 합니다. 직접 낙찰은 소유권을 얻는 대신 최소보장금을 포기하는 선택이라는 점도 함께 계산에 넣어야 합니다.

LH 매입을 고르면 무엇을 받나요?

LH가 낙찰받은 집에서 공공임대로 최장 10년 거주하고, 경매로 산 값과 일반 매입이었다면 들었을 금액의 차이(경매차익)를 그 기간의 임대료로 씁니다. 10년을 채우면 공공임대 임대료 수준으로 최장 10년 더 살거나, 경매차익에서 임대료를 빼고 남은 금액을 받을 수 있고, 중간에 이사하면 남은 차익을 받을 수 있습니다. 정책브리핑은 연장 기간 임대료를 시세의 50~70% 수준으로 설명했습니다. 다만 이 지원 총액은 보증금에서 배당·회수액을 뺀 금액을 넘을 수 없습니다(제25조 제11항).

2026년 11월 12일부터 — 보증금 3분의 1 최소보장

2026년 5월 12일 공포된 개정법의 최소보장 조항(제25조의9~제25조의12)은 공포 후 6개월이 지난 2026년 11월 12일부터 시행됩니다. 피해자가 ①대항력·우선변제권으로 받은 배당액 ②보증금반환채권으로 변제받은 금액 ③LH 매입·공공임대 지원액을 모두 더해도 보증금의 3분의 1(최소보장금)에 못 미치면, 그 부족분(최소지원금)을 국토교통부에 신청할 수 있습니다. 국토부는 신청일부터 90일 안에 지급 여부를 결정합니다. 시행 전에 이미 피해자로 결정된 사람도 대상이고, 이 경우 지원 신청기간 3년은 시행일부터 다시 셉니다.

지원금·복지·정책

개정 시점별로 본 전세사기 지원

2024년 9월 개정

보증금 상한 3억원→5억원, LH 매입 후 경매차익 활용·공공임대 거주, 신탁사기 피해주택 매입

2025년 5월 개정

법 유효기간 2027년 5월 31일까지, 2025년 5월 31일 이전 최초 계약자 적용

2026년 5월 12일 시행

LH 보증 없이 우선매수권 행사, 피해자 우선 매각허가, 경매 완료 후 미매수 피해자 공공임대

2026년 11월 12일 시행

보증금 3분의 1 최소보장, 신탁사기 등 무권한 임대 피해자 선지급·후정산

최소보장제는 아직 시행 전입니다. 2026년 10월 현재 바로 쓸 수 있는 것은 LH 매입·공공임대와 경락자금 대출입니다.

두 길을 숫자로 비교해 보면 선택이 분명해집니다. 보증금 1억 8,000만원인 피해자를 가정합니다(배당액과 월세 상당액은 예시 값).

• 경매 배당 4,500만원을 받는 경우: 최소보장금은 1억 8,000만 ÷ 3 = 6,000만원이므로 최소지원금은 6,000만 − 4,500만 = 1,500만원입니다. 같은 집이 월세 60만원 상당이라면 LH 공공임대로 10년 사는 쪽의 주거비 절감은 60만 × 12 × 10 = 7,200만원이어서, 계속 살 생각이라면 공공임대 쪽이 훨씬 큽니다(다만 지원 총액은 1억 8,000만 − 4,500만 = 1억 3,500만원을 넘지 못합니다).
• 선순위 채권 때문에 배당이 0원인 경우: 최소지원금은 6,000만원 전액입니다. 다른 지역으로 옮겨야 하는 사정이라면 현금 6,000만원이 이사 후 보증금의 종잣돈이 됩니다.

즉 배당이 많고 계속 살 생각이면 공공임대, 배당이 거의 없고 떠나야 하면 최소보장이 유리해지는 구조입니다. 어느 쪽이든 배당요구를 빠뜨리면 최소보장 자격이 사라지므로, 경매 개시 통지를 받으면 배당요구부터 하는 것이 공통 출발점입니다.

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전세사기 피해자 지원 신청 방법

전세사기 피해자 지원 신청 절차

피해 사실 확인부터 피해자 결정, 지원 방향 선택, 금융지원 신청까지 단계별 방법

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   피해 사실·요건 확인

   대항요건·확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상 피해, 임대인 기망 의심 사유와 제외 조항(반환보증·최우선변제)을 확인합니다.

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   피해자 결정 신청

   거주지 관할 시·도 또는 전세사기피해자 지원관리시스템에 결정을 신청합니다. 2025년 5월 31일 이전 최초 계약자가 2027년 5월 31일까지 신청할 수 있습니다.

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   배당요구·유예 신청

   경매·공매가 시작되면 배당(배분)요구를 하고, 필요하면 경·공매 유예·정지를 신청합니다. 배당요구를 하지 않으면 최소보장금을 신청할 수 없습니다.

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   지원 방향 선택

   직접 낙찰(경락자금 대출), LH 매입 요청(공공임대 거주), 회수 후 최소보장(2026-11-12 시행) 중 하나를 고릅니다. 직접 매수·공공임대와 최소보장금은 함께 받을 수 없습니다.

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   결정일부터 3년 안에 지원 신청

   피해자 결정 후 지원 신청은 결정일부터 3년(경·공매 지연 시 완료일부터 1년) 안에 해야 합니다.

당장 생계가 급하다면 결정 절차와 별개로 긴급복지지원을 먼저 신청해 공백을 메우고, 소득이 낮다면 기초생활수급자 자격도 함께 확인해 두면 좋습니다. 새로 집을 구할 때 자금이 필요하면 생애최초 주택구입 대출 조건도 미리 비교해 두세요.

신청 전 체크리스트

• 전입신고·점유와 확정일자를 모두 갖췄는가(경·공매 완료자는 면제)
• 최초 임대차계약이 2025년 5월 31일 이전인가
• 보증금이 5억원 이하인가(초과면 위원회 상향 여부를 관할에 확인)
• 반환보증 가입으로 전액 회수가 가능한 경우가 아닌가
• 경매가 시작됐다면 배당요구를 했는가
• 계속 거주(직접 낙찰·LH 매입)와 회수(최소보장) 중 방향을 정했는가
• 결정일부터 3년 안에 지원을 신청할 일정을 잡았는가

피해자 결정, 이런 점이 궁금합니다

자주 묻는 질문

Q. 전세사기 피해자로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요?▾

대항요건(주택 인도·전입)과 확정일자, 보증금 5억원 이하(위원회가 2억원 범위에서 상향 가능), 2인 이상 임차인 피해 또는 예상, 임대인의 보증금 미반환 의도를 의심할 상당한 이유를 모두 갖춰야 합니다. 경·공매가 끝난 임차인은 대항요건과 피해 규모 요건이 면제됩니다.

Q. 전세사기 피해자 결정은 언제까지 신청하나요?▾

2025년 5월 31일 이전에 최초로 임대차계약을 맺은 임차인이 법 유효기간인 2027년 5월 31일까지 신청할 수 있습니다. 결정 후 지원 신청은 결정일부터 3년 안에 해야 합니다.

Q. 최소보장제는 지금 신청할 수 있나요?▾

아닙니다. 2026년 5월 12일 공포된 개정법의 최소보장 조항은 공포 후 6개월이 지난 2026년 11월 12일부터 시행됩니다. 배당액·회수액·LH 지원액 합계가 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 신청하는 제도이며, 시행 전 결정된 피해자도 대상입니다.

Q. 최소보장금과 LH 공공임대를 함께 받을 수 있나요?▾

받을 수 없습니다. 최소지원금을 받으면 LH 매입·공공임대 지원을 받을 수 없고, 피해주택을 직접 매수한 사람과 배당요구를 하지 않은 사람은 최소지원금을 신청할 수 없습니다.

Q. 우선매수권을 직접 쓰는 것과 LH에 넘기는 것 중 뭐가 유리한가요?▾

집을 소유하고 싶으면 직접 낙찰, 목돈 없이 계속 살고 싶으면 LH 매입 요청이 맞습니다. 2026년 5월 개정으로 피해자와 LH가 모두 우선매수 신고를 하면 피해자가 매각허가를 신고해 우선할 수 있습니다. 직접 낙찰하면 최소보장금 자격은 사라집니다.

Q. 경락자금 대출은 무엇인가요?▾

피해자가 우선매수권으로 살던 집을 직접 낙찰받을 때 잔금을 마련하도록 돕는 저리 정책대출입니다. 주택도시기금 디딤돌대출 등을 활용하며, 금리·한도는 신청 시점 기준으로 확인해야 합니다.

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선택은 하나, 집을 지킬 것인가 회수할 것인가

전세사기 지원은 결국 '살던 집을 지킬 것인가, 보증금을 회수할 것인가'라는 하나의 선택으로 정리되고, 2026년 개정은 그 선택을 더 분명하게 만들었습니다. 계속 살 생각이면 직접 낙찰이나 LH 매입·공공임대를, 떠날 생각이고 배당이 적다면 2026년 11월 12일부터 시행되는 최소보장(보증금의 3분의 1)을 노리는 쪽입니다. 두 길은 함께 쓸 수 없습니다.

출발점은 언제나 '피해자 결정'과 '배당요구'입니다. 결정 신청은 2027년 5월 31일까지, 결정 후 지원 신청은 3년 안에 해야 합니다. 요건이 애매해도 지레 포기하지 말고, 관할 시·도와 LH 상담으로 본인 상황에 맞는 길을 확인해 보세요.